전세사기 당했다면, 형사 고소만으로 보증금을 돌려받을 수 있나요?

1,497자2026-08-07 01:51상태: published

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★ 전세사기 당했다면, 형사 고소만으로 보증금을 돌려받을 수 있나요?

본문 (1,497자)

안녕하세요. 의뢰인 한 분 한 분의 입장에서 사안을 살피는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 형사 고소만으로는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 처벌과 반환은 서로 다른 절차이기 때문입니다. 전세사기피해자 지원 특별법 시행 3년, 피해 인정률은 아직 60% 안팎입니다. 이사 날짜는 다가오는데 보증금을 못 받은 세입자라면, 형사 절차 이후 돈을 받아내기까지 놓치면 안 되는 순서를 정리합니다. ## 1. 형사 고소만 하면 보증금이 자동으로 돌아오나요? 전세사기는 사기죄(형법 제347조, 사람을 속여 재산상 이익을 얻는 죄)에 해당합니다. 형사 고소는 임대인의 편취 의도를 국가 수사력으로 확인받는 절차입니다. 형사 고소가 접수되면 보증금도 자동으로 돌아온다고 생각하시는 분이 많습니다. 실제로는 처벌과 반환은 다른 절차입니다. 고소만 해두고 민사를 미루면 임대인 재산이 다른 채권자에게 넘어갈 수 있습니다. 고소 후에는 개별 합의금을 주고받지 않고, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이사를 먼저 하면 대항력(=제3자에게 임차권을 주장할 힘)을 잃을 수 있습니다. ## 2. 임차권등기명령 없이 이사 가면 보증금을 못 받을 수 있나요? 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)은 이사를 해도 기존 대항력과 우선변제권을 유지해 줍니다. 준비 서류는 임대차계약서, 확정일자 서류, 전입세대열람원, 보증금 미반환 확인서입니다. 비용은 인지대·송달료 수준이며, 법원 심사에 통상 2~4주가 걸립니다. 여러 사건을 다루다 보면, 등기가 늦어져 공백이 생기는 사례를 반복해서 봅니다. 신청과 이사 사이에 공백이 없게 일정을 짜야 합니다. ## 3. 배당요구는 언제까지 해야 하나요? 임대인 주택이 경매·공매에 넘어갔다면, 배당요구종기(=배당 신청 마지막 날짜) 안에 배당요구를 해야 합니다. 놓치면 우선변제권이 있어도 배당에서 제외됩니다. 배당요구와 별도 반환 청구 소송은 선택이 아니라 순서의 문제입니다. 경매 중이면 배당요구가 먼저, 없다면 별도 소송을 준비합니다. 지난번 「중고거래로 돈만 받고 잠적」 글에서 정리했듯이, 형사와 재산 확보를 함께 진행해야 실제 회수로 이어집니다. ## 4. 전세사기 특별법 지원은 형사·민사 절차와 별도로 받을 수 있나요? 전세사기피해자 지원 특별법은 요건을 채우면 우선매수권, LH 매입 등 지원을 받게 합니다. 다만 피해자 결정 절차를 거쳐야 하며 요건에 따라 인정 여부가 갈립니다. 형사·민사 절차는 특별법 지원과 상관없이 함께 진행할 수 있습니다. 지원만 기다리다 다른 절차 기한을 넘기지 않아야 합니다. 상담을 진행하면 확보된 서류 기준으로 어느 절차가 급한지 확인합니다. 계약서, 확정일자 서류, 임대인과 주고받은 문자 기록을 챙겨 오시면 상담 밀도가 높아집니다. 상담 후에는 고소·등기·배당요구 중 어떤 순서로 진행할지 방향을 받게 됩니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 권우상 #계약분쟁 #민사소송 #채권추심 #법무법인동북아 #권우상변호사

검수 결과 (4)

유시민 (경제성) (6건)

이사 날짜는 다가오는데 보증금은 못 받은 세입자라면, 형사 고소 한 번으로 끝나는 문제가 아닙니다.

이사 날짜는 다가오는데 보증금은 못 받은 세입자도 있습니다. 이런 분들에게 형사 고소는 한 번으로 끝나는 문제가 아닙니다.

— 55자 문장 분리

고소 후 챙길 것은 두 가지입니다. 개별 합의금을 주고받지 않는 것, 이사 전에 임차권등기명령을 신청하는 것입니다.

고소 후에는 개별 합의금을 주고받지 않고, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

— '것' 반복 제거, 구체 동사화

임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)은 이사를 해도 기존 대항력과 우선변제권을 유지시켜 줍니다.

임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)은 이사를 해도 기존 대항력과 우선변제권을 유지해 줍니다.

— '시키다' 불필요 사동 정리

임대인 주택이 경매·공매에 넘어갔다면, 배당요구종기(=배당 신청 마지막 날짜) 안에 배당요구를 해야 합니다.

임대인 주택이 경매·공매에 넘어갔다면 배당요구종기 안에 배당요구를 해야 합니다. 배당요구종기란 배당 신청 마지막 날짜를 뜻합니다.

— 60자 문장·괄호설명 분리(병합본에서는 분량 제약으로 원 괄호형 유지)

배당요구와 별도 반환 청구 소송, 선택이 아니라 순서의 문제입니다.

배당요구와 별도 반환 청구 소송은 선택이 아니라 순서의 문제입니다.

— 주어 조사 보완

지난번 「중고거래로 돈만 받고 잠적」 글에서 정리했듯이, 형사와 재산 확보를 함께 진행해야 실제 회수로 이어집니다.

지난번 「중고거래로 돈만 받고 잠적」 글에서 정리했듯이, 형사와 재산 확보는 함께 진행해야 합니다. 그렇게 해야 실제 회수로 이어집니다.

— 64자 문장 분리(병합본에서는 분량 제약으로 원문 유지)

강원국 (생동감) (4건)

형사 고소가 접수되면 보증금도 자동으로 돌아온다고 생각하시는 분이 많습니다.

형사 고소를 넣고 나면 마음이 조금 놓이실 텐데, 보증금도 자동으로 돌아온다고 생각하시는 분이 많습니다.

— 안도 감정 공감 문장 추가(병합본은 1400~1500자 제약으로 원문 유지, 대신 여러 사건 관찰 문장에 공감 보강)

여러 사건을 다루다 보면, 등기가 늦어져 대항력 공백이 생기는 사례를 반복해서 봅니다.

여러 사건을 다루다 보면, 이사 준비로 경황이 없는 사이 등기가 늦어져 대항력 공백이 생기는 사례를 반복해서 봅니다.

— 경황없는 상황 공감 추가(병합 시 분량 제약으로 축약)

임대인 주택이 경매·공매에 넘어갔다면, 배당요구종기(=배당 신청 마지막 날짜) 안에 배당요구를 해야 합니다.

임대인 주택이 경매·공매에 넘어갔다면, 마음이 급해지시겠지만 배당요구종기(=배당 신청 마지막 날짜) 안에 배당요구를 해야 합니다.

— 다급함 공감 문장 추가(병합 시 분량 제약으로 축약)

지원만 기다리다 다른 절차 기한을 넘기지 않아야 합니다.

지원 결정을 기다리는 동안 답답하실 수 있지만, 다른 절차 기한을 넘기지 않아야 합니다.

— 기다림에 대한 공감 추가(병합 시 분량 제약으로 축약)

GEO (인용성) (5건)

전세사기피해자 지원 특별법이 시행된 지 3년, 피해 인정률은 아직 60% 안팎입니다. 이사 날짜는 다가오는데 보증금은 못 받은 세입자라면, 형사 고소 한 번으로 끝나는 문제가 아닙니다. 형사 절차 이후 실제로 돈을 받아내기까지 놓치면 안 되는 순서를 정리합니다.

형사 고소만으로는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 처벌과 반환은 서로 다른 절차이기 때문입니다. 전세사기피해자 지원 특별법 시행 3년, 피해 인정률은 아직 60% 안팎입니다. 이사 날짜는 다가오는데 보증금을 못 받은 세입자라면, 형사 절차 이후 돈을 받아내기까지 놓치면 안 되는 순서를 정리합니다.

— 축1 첫문단 직답 — 제목 질문에 대한 '아니요' 답을 첫 문장으로 이동. 통계는 상단 유지, 새 사실 생성 없음

## 먼저 형사 고소로 편취 사실을 확정합니다

## 1. 형사 고소만 하면 보증금이 자동으로 돌아오나요?

— 축5 질문형 H2 — 서술형 소제목을 해당 단락이 실제로 답하는 검색 질문형으로 변환. 순번 표기로 단계 흐름 보존

## 그다음 임차권등기명령으로 대항력을 지킵니다

## 2. 임차권등기명령 없이 이사 가면 보증금을 못 받을 수 있나요?

— 축5 질문형 H2 — 해당 단락 내용(대항력 상실 경고)과 정확히 일치하는 질문형 전환

## 이어서 배당요구와 우선변제권을 챙깁니다

## 3. 배당요구는 언제까지 해야 하나요?

— 축5 질문형 H2 — 본문의 배당요구종기 문장을 검색 질문형으로 전환

## 마지막으로 전세사기 특별법 지원을 확인합니다

## 4. 전세사기 특별법 지원은 형사·민사 절차와 별도로 받을 수 있나요?

— 축5 질문형 H2 — 본문 핵심 문장을 질문형으로 전환, F-단계형 순서 정보는 번호로 유지

법률 (광고규정·판례) (0건)

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대표 이미지 (1)

1:1 정사각형 대표이미지. 배경은 짙은 검정색(#0d0d0d) 단색. 상단 중앙에 흰색과 금색이 섞인 소형 폰트로 '법무법인 동북아 권우상 변호사' 문구를 배치하고, 그 아래 가로로 얇은 구분선을 그어 하단 영역과 분리한다. 정중앙에는 흰색 굵은 초대형 폰트로 메인 제목을 세 줄로 중앙 정렬해 배치한다: 첫째 줄 '전세사기 당했다면', 둘째 줄 '형사 고소만으로', 셋째 줄 '보증금을 돌려받을 수 있나요?'. 하단에는 흰색 또는 회색의 소형 폰트 한 줄로 부제목 '형사 절차 이후 보증금을 돌려받기까지, 놓치면 안 되는 절차 순서' 문구를 배치한다. 장식 요소나 사진적 요소 없이 타이포그래피 중심의 미니멀하고 고급스러운 스타일로 마감하며, 모든 문구는 한국어로만 표기한다. 이미지 하단 가장자리에 얇은 가로 밴드를 두고 '법무법인 동북아 권우상변호사 법률상담문의 : 0507-1353-0701 / jbnfa123@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(디자인 톤과 조화되는 색, 본문 메시지보다 작게, 버튼·화살표·"무료" 등 유인 문구 추가 금지).

카드뉴스 (2)

1:1 정사각형 카드뉴스, 블랙앤화이트 단색 구성, 흰색 배경에 검정 텍스트와 아이콘만 사용. 상단에 굵은 제목 '형사 고소, 보증금과는 다른 절차입니다' 문구를 배치한다. 중앙 좌측에는 검정색 둥근 말풍선 안에 흰 글씨로 '형사 고소 · 사기죄 처벌' 문구를, 중앙 우측에는 흰색 둥근 말풍선(검정 테두리) 안에 검정 글씨로 '보증금 반환' 문구를 배치해 두 말풍선을 좌우로 대비시킨다. 두 말풍선 정중앙에는 굵은 검정색 X 기호를 크게 배치해 형사 처벌이 보증금 반환으로 자동 연결되지 않음을 시각적으로 전달한다. 하단에는 작은 텍스트로 '처벌과 반환은 서로 다른 절차입니다' 문구를 배치한다. 원그래프나 퍼센티지는 사용하지 않으며 흰색·검정·회색만 사용한 미니멀 편집 디자인, 모든 문구는 한국어로 표기. 이미지 하단 가장자리에 얇은 가로 밴드를 두고 '법무법인 동북아 권우상변호사 법률상담문의 : 0507-1353-0701 / jbnfa123@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(디자인 톤과 조화되는 색, 본문 메시지보다 작게, 버튼·화살표·"무료" 등 유인 문구 추가 금지).

1:1 정사각형 카드뉴스, 블랙앤화이트 단색 구성, 흰색 배경에 검정 텍스트와 아이콘만 사용. 상단에 굵은 제목 '보증금을 지키는 네 단계 순서' 문구를 배치한다. 중앙에는 좌에서 우로 이어지는 화살표 흐름을 그리고, 각 단계마다 단순한 선화 픽토그램 아이콘과 짧은 라벨을 붙인다: 첫 단계는 문서와 도장 형태 아이콘에 '형사 고소' 라벨, 두 번째 단계는 열쇠와 집 형태 아이콘에 '임차권등기명령' 라벨, 세 번째 단계는 저울 형태 아이콘에 '배당요구' 라벨, 네 번째 단계는 방패 형태 아이콘에 '특별법 지원' 라벨을 붙인다. 하단에는 얇은 테두리의 경고 박스를 두고 그 안에 굵은 텍스트로 '이사 전에 순서를 놓치지 마세요' 핵심 메시지를 배치한다. 그 경고 박스 아래, 카드 맨 하단에 얇은 구분선을 긋고 그 위에 소형 텍스트로 '법무법인 동북아 권우상변호사 법률상담문의 : 0507-1353-0701 / jbnfa123@naver.com' 문구만 그대로 배치한 밴드를 추가한다(별도 원색 버튼이나 화살표, '클릭' 유도 장치 없이 카드의 흑백 톤에 맞춘 소형 텍스트로만). 원그래프나 퍼센티지는 사용하지 않으며 흰색·검정·회색만 사용한 미니멀 편집 디자인, 모든 문구는 한국어로 표기.

실사 사진 (1)

[당사자 일상 씬 · 미디엄샷] 저녁 시간대, 이사를 앞두고 짐 박스가 쌓인 좁은 원룸 거실에서 30대로 보이는 여성 세입자와 60대로 보이는 어머니가 나란히 앉아 임대차계약서와 확정일자 도장이 찍힌 서류를 함께 들여다보는 장면. 세입자 무릎 위에는 문자 메시지 화면이 살짝 보이는 스마트폰과 손글씨가 담긴 작은 수첩이 놓여 있고, 옆자리에는 접힌 우산과 에코백이 놓여 있다. 서류와 스마트폰 화면 속 글자는 각도와 아웃포커스로 흐릿하게 처리해 판독되지 않는다. 따뜻한 실내 조명 아래 두 사람의 표정과 손짓에 집중한 자연스러운 구도, 먼지가 조금 묻은 아이폰으로 찍은 느낌의 일상 다큐 스타일 사진, 얕은 심도로 배경은 부드럽게 흐려진다. 사진 하단에 반투명 가로 오버레이 밴드를 얹고 '법무법인 동북아 권우상변호사 법률상담문의 : 0507-1353-0701 / jbnfa123@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(장면 속 간판·서류 글자가 아니라 후처리 자막 형태, 판독 가능하게). 그 외 사진 속 글자·간판·로고는 없거나 아웃포커스.

참고 자료 (출처)

trend · 105자

트렌드캐쳐 20260807 법률 도메인 브리프 '전세사기'(opportunity_score 60) — 전세사기피해자법 시행 3년 누적 피해자 4만278명, 피해 인정률 59.6% 보도 흐름