공사대금 회수가 불투명해졌다면 — 공사를 멈춰도 되는 기준

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 분양이 안 되는 것이 눈에 보이는데도 공사를 계속해야 하는지, 현장에서 가장 자주 듣는 질문입니다. ## 1단계 — 사안이 어떻게 흘러갔는지 봅니다 콘도 신축 사업의 시행사와 수급인이 도급계약을 맺었습니다. 그런데 리먼브라더스 파산으로 촉발된 금융위기와 국내 부동산 경기 악화가 겹치면서 분양 실패가 분명해졌습니다. 수급인은 공사가 일부 진행된 상태에서 공사를 중단했습니다. 시행사도 실질적으로 그 중단을 받아들였습니다. 이후 다툼은 양방향으로 벌어졌습니다. 수급인은 시행사의 후순위 근저당권 설정이 채무불이행에 해당한다며 계약을 해제하고 기성 공사대금을 청구했습니다. 시행사는 수급인의 공사 중단이 채무불이행이라며 계약을 해제하고 건물 기성부분의 철거를 청구하는 한편, 공사대금 청구에 대해서는 소멸시효가 지났다고 주장했습니다. ## 2단계 — 멈춰도 되는 기준이 어디에 있는지 확인합니다 근거는 민법 제536조 제2항입니다. 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 이행해야 하는 의무를 지고 있는 경우에도, 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 동시이행의 항변권을 가진다는 조항입니다. 이를 불안의 항변권(=상대가 돈을 못 줄 것이 뻔한데 나만 먼저 일해야 하느냐고 버틸 수 있는 권리)이라고 부릅니다. 여기서 대법원이 확인한 점이 중요합니다. 이 권리를 발생시키는 사유를 신용불안이나 재산상태 악화처럼 채권자 측에 생긴 객관적·일반적 사정으로만 좁혀 볼 이유가 없다는 것입니다. 당사자 쌍방의 사정을 종합해 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았더라도 이행기에 이행될 것인지가 현저히 불투명해졌다면, 먼저 이행할 의무를 진 쪽도 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다. 특히 일정 기간마다 기성공사금을 나누어 지급하기로 한 도급계약에서는 그 지급이 수급인의 장래 이행을 보장하는 전제로 기능합니다. 그러므로 계약 성립 후의 사정으로 공사대금의 상당 부분을 약정대로 지급받을 것을 합리적으로 기대할 수 없게 되었다면, 도급인에게 신용불안 등의 사정이 없다고 하더라도 수급인은 계속공사의무의 이행을 거절할 수 있습니다. 여러 건설 분쟁을 다루면서 배운 것이 있습니다. 현장에서는 "그냥 멈췄다"고 표현하지만, 법적으로는 멈출 권리가 있었는지가 전부를 가릅니다. ## 3단계 — 멈춘 뒤에 따라오는 두 가지 효과를 확인합니다 첫째, 이행지체 책임입니다. 대가적 채무 사이에 이행거절의 권능을 가지는 경우에는 이행거절 의사를 구체적으로 밝히지 않았더라도 그 권능의 존재 자체로 이행지체책임이 발생하지 않습니다. 통보를 못 했다고 해서 곧바로 채무불이행이 되는 것은 아니라는 뜻입니다. 둘째, 소멸시효입니다. 이 부분이 이 사건의 실질적인 승부처였습니다. 시행사는 수급인이 불안의 항변권을 취득한 시점이 공사대금 청구권의 소멸시효 기산일이라고 주장했습니다. 대법원은 받아들이지 않았습니다. 불안의 항변권은 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권능을 부여하는 데 그치고, 그 행사가 당초 약정된 변제기를 변경하거나 변제기의 정함이 없는 채무로 성질을 바꾸는 효력을 가지는 것은 아니라는 것입니다. 따라서 한쪽이 불안의 항변권을 행사해 자기 채무의 이행을 거절했다고 하더라도, 그 사정만으로 상대방이 부담하는 채무의 이행기가 이행거절 시로 변경된다고 볼 수 없습니다. 원심은 이 사건 도급계약에서 정한 대로 최초 분양계약 체결 후 계약금이나 중도금의 지급시기가 도래하거나 최초 분양계약이 체결되지 않을 것으로 확정된 때에 이행기가 도래한다고 보아, 공사를 중단한 시점부터 시효가 진행된다고 볼 수 없다며 시효 항변을 배척했습니다. 대법원은 이를 수긍해 상고를 기각했습니다. 이 단계에서 하지 말아야 할 것도 분명합니다. 아무 기록 없이 현장을 비우는 일입니다. 왜 멈추는지, 어떤 사정 때문인지를 서면으로 남겨 두어야 나중에 권리 행사로 설명됩니다. 준비하실 자료는 이렇습니다. 도급계약서와 기성 지급 조건이 적힌 조항, 분양 실적과 자금 조달 상황을 보여 주는 자료, 발주처와 주고받은 공문과 회의록, 기성 검사 내역, 그리고 중단 시점 전후의 현장 사진입니다. 이런 사안에서 상담을 하면 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 계약서에 대금 지급 시기가 어떻게 정해져 있는지, 회수가 어려워졌다는 판단의 근거가 자료로 남아 있는지, 그리고 이행기가 언제 도래하는 구조인지입니다. 상담 전에는 계약서와 기성 관련 서류만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 중단이 권리 행사로 설명되는지, 시효가 언제부터 진행하는지가 정리됩니다. 공사를 멈춘 지 오래됐다고 해서 청구가 자동으로 막히는 것은 아닙니다. 계약서에 적힌 이행기 조항부터 다시 읽어 보시기 바랍니다. [본문 글자수: 약 2450자] > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #계약분쟁 #민사소송 #손해배상 #부동산전문변호사 #김경인변호사