상속세 시가, 평가기간 밖 매매가액을 쓰려면 확인할 5가지

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 개별공시지가가 한 해에 약 6.7퍼센트 올랐습니다. 이 숫자 하나가 상속세 부과처분의 운명을 가르는 근거가 될 수 있을까요. 상속 개시일과 매매계약일 사이의 간격은 약 10개월이었습니다. 과세관청은 그 매매가액을 시가로 삼았고, 상속인은 그사이 가격이 달라졌다고 다투었습니다. 대법원은 2026년 7월 이 문제를 다시 정리했습니다. ## 결과부터 보겠습니다 — 원심이 파기환송됐습니다 원심은 상속개시일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 근거는 그해 개별공시지가가 전년 대비 약 6.7퍼센트 상승했다는 점, 공시지가 현실화 노력에 비추어 그 상승이 실제 가격 상승을 반영한 것일 수 있다는 점이었습니다. 그 결과 매매가액을 시가로 삼은 부과처분은 위법하다고 보았습니다. 대법원은 이 판단이 충분한 심리를 거치지 않았다고 보았습니다. 특정 연도의 개별공시지가가 올랐다는 사정만으로 실제 시가가 유의미하게 상승했다고 단정할 것이 아니라는 것입니다. ## 시간을 거슬러 사안을 보겠습니다 피상속인이 2019년 12월 사망하면서 상속인은 토지 지분을 상속받았습니다. 그 지분은 상속세 신고에서 누락됐습니다. 이듬해 10월, 같은 토지의 다른 지분에 관해 매매대금 3,500만 원으로 정한 매매계약이 체결됐고 한 달 뒤 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 과세관청은 이 매매사례가액을 기초로 상속인 지분의 가액을 4,375만 원으로 산정해 상속세를 결정·고지했습니다. 상속인은 두 시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었고, 그 매매가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 정상적 거래로 형성된 가격이라고 볼 수 없다고 주장했습니다. ## 쟁점은 '가격변동의 특별한 사정' 하나입니다 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 기간 중에 이루어진 매매 등 가액이라도 일정한 요건 아래 시가로 인정할 수 있도록 하고 있습니다. 그 요건 가운데 하나가 가격변동의 특별한 사정이 없을 것입니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2024두67269 판결은 두 가지를 확인했습니다. 첫째, 이 단서 조항이 고려 요소로 시간의 경과를 명시하고 있으므로 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 판단에서 배제되지 않습니다. 둘째, 그렇다고 해서 공시지가가 올랐다는 사정 하나로 결론을 내릴 수는 없습니다. 판단의 중심은 해당 매매가액이 평가기준일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 평가될 수 있는지입니다. 여러 사건을 다루면서 배운 것이 있다면, 세금 사건에서 숫자 하나를 들고 가는 쪽보다 그 숫자가 무엇을 반영하는지를 설명하는 쪽이 설득에 가깝다는 점입니다. ## 확인해야 할 5가지는 이렇습니다 - 대상 부동산의 법적·물리적 상태 변화 — 분할·합병, 지목이나 형질 변경, 건축물의 신축·개축·증축이나 철거·멸실 - 규제 환경의 변화 — 용도지역·지구 변경, 공법상 제한의 설정이나 해제 - 시간적 간격과 공시가격의 누적 변동폭 — 그리고 그 변동이 실제 가치 변동과 부합하는지 - 지역 환경의 변화와 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도 - 인근 부동산의 매매 등 가액 변동폭과 평가기준일 당시의 시장 상황 이 항목들을 종합했을 때 두 시점 사이에 재산 가액에 유의미한 변동이 있었다고 인정되면, 그 매매가액은 평가기준일의 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없어 시가로 삼을 수 없습니다. 이런 사안에서 상담을 하면 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 평가기준일과 매매계약일 사이의 간격, 그 기간에 토지나 규제에 실제 변화가 있었는지, 그리고 인근 거래 자료가 확보 가능한지입니다. 상담 전에는 상속재산 목록과 부과처분 통지서, 토지대장·등기사항증명서만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 다툴 쟁점의 우선순위와 보완할 자료, 불복 절차의 기한이 정리됩니다. 정리하면 이렇습니다. 시간 경과에 따른 가격변동도 고려 대상입니다. 다만 공시지가 상승률 한 줄이 곧 결론은 아닙니다. 그 사이 무엇이 실제로 달라졌는지를 자료로 보여야 합니다. [본문 글자수: 약 2100자] > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #부동산전문변호사 #소유권이전 #민사소송 #법률상담 #김경인변호사