환매권, 10년이 지나 되살아났다는 말 — 행사기간은 별개

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 법이 바뀌어 환매권 기간 제한이 풀렸다는 소식을 듣고 다시 알아보시는 분들이 계십니다. 그런데 그 개정이 모든 기간을 되살린 것은 아닙니다. 대법원이 2026년 7월 그 경계를 분명히 했습니다. ## 환매권에는 두 개의 기간이 있습니다 먼저 개념을 나눠야 합니다. 환매권에는 언제 생기는가를 정하는 발생기간과, 생긴 뒤 언제까지 쓸 수 있는가를 정하는 행사기간이 있습니다. 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제1항은 환매권의 발생기간을 협의취득일이나 수용의 개시일부터 10년 이내로 제한하고 있었습니다. 헌법재판소는 2020년 11월 26일 이 발생기간 제한 부분에 대해 헌법불합치결정을 하고 적용중지를 명했습니다. ## 개정법은 두 가지를 함께 바꿨습니다 2021년 8월 10일 개정된 법률은 발생기간 제한을 삭제했습니다. 그와 함께 행사기간도 종전의 기준에서 사업의 폐지·변경일 또는 사업완료일부터 10년 이내로 대폭 연장했습니다. 여기서 오해가 생깁니다. 두 가지가 한 번에 개정됐으니 소급 적용도 함께 이루어질 것이라는 생각입니다. ## 대법원은 소급효의 범위를 나눴습니다 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202526 판결의 판단은 이렇습니다. 헌법불합치결정이 구법 조항 중 발생기간 부분에 관한 것인 이상, 헌법불합치결정과 그에 따른 개선입법의 소급효 역시 발생기간 부분에 한하여 미칩니다. 별도의 경과 규정이 없는 한 이와 직접 관련이 없는 행사기간 부분에는 개선입법의 소급효가 미치지 않습니다. 그러면 행사기간 연장은 어떻게 되는가. 그 부분은 헌법불합치결정과 무관하므로 개정법률 부칙 제3조가 정한 대로 "이 법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우"에만 소급 적용됩니다. 구법이 정한 행사기간 안에 행사되지 않아 신법 시행 전에 이미 소멸한 환매권에는 적용될 수 없습니다. 여러 사건을 검토하다 보면 이런 구조를 자주 봅니다. 위헌으로 선언된 부분과, 그 김에 함께 고친 부분은 효력이 미치는 범위가 다릅니다. ## 그래서 손해배상은 어떻게 되었는가 이 사건에서 사업시행자는 환매권이 발생했는데도 토지 소유자에게 통지하지 않았습니다. 그 사이 행사기간이 지나 환매권이 사라졌습니다. 원심은 신법 시행 당시 이미 행사기간 도과로 환매권이 소멸했으므로 신법이 적용되지 않고, 따라서 환매권 상실에 따른 손해배상책임이 인정된다고 판단했습니다. 대법원은 이를 수긍하고 상고를 기각했습니다. 정리하면 이렇습니다. 기간이 지나 환매권 자체는 되살아나지 않았지만, 통지하지 않은 책임은 남았습니다. ## 지금 확인하실 것 - 협의취득이나 수용이 이루어진 날짜와 그 근거 사업의 종류 - 사업이 폐지·변경되었거나 완료된 시점, 그 고시가 있었는지 - 사업시행자로부터 환매 관련 통지를 받은 사실이 있는지 - 통지를 받지 못했다면 그 사실을 언제 알게 되었는지 - 토지가 실제로 그 사업에 사용되었는지 여부 이런 사안에서 상담을 하면 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 환매권이 언제 발생했는지, 구법과 신법 중 어느 기간이 적용되는지, 그리고 통지 누락을 다툴 자료가 있는지입니다. 상담 전에는 보상 관련 서류와 사업 고시 자료만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 환매권 자체를 다툴 수 있는지, 아니면 통지 누락에 따른 손해배상으로 방향을 잡아야 하는지가 정리됩니다. 두 문장으로 줄이면 이렇습니다. 발생기간은 되살아났지만 행사기간은 그렇지 않습니다. 그리고 알리지 않은 책임은 별도로 남습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #부동산전문변호사 #손해배상 #소유권이전 #민사소송 #김경인변호사