월 600만 원 차임을 2000만 원으로 — 권리금이 무산된 이유

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 대법원은 2026년 7월 "적정한 차임이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 이를 확인한 후 판단하는 것이 바람직하다"고 했습니다. ## 결과부터 말씀드리면, 원심이 파기됐습니다 이 사건에서 임차인은 권리금을 받지 못했습니다. 1심과 2심은 임대인이 권리금 회수를 방해했다고 인정하기 부족하다고 보아 임차인의 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원의 판단은 달랐습니다. 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해 권리금 회수를 방해했다고 볼 여지가 있고, 적정 차임과 보증금을 확인할 필요가 있다고 보아 원심을 일부 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. ## 그 전에 무슨 일이 있었는지 되짚어 보겠습니다 시간을 거슬러 가면 흐름은 이렇습니다. 임대인과 임차인은 2018년 1월부터 2019년 12월까지 보증금 1억 원, 차임 월 600만 원으로 상가 임대차계약을 맺었습니다. 이후 계약은 묵시적으로 갱신되며 2023년까지 이어졌습니다. 2023년 4월경 임대인은 차임을 월 2,400만 원으로 올려 달라고 요청했습니다. 합의는 이루어지지 않았고, 임대인은 2023년 9월 갱신 거절 의사와 함께 임대차기간이 그해 12월 31일에 만료된다고 통지했습니다. 임차인은 새 임차인을 구해 권리금 22억 원으로 권리금 계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 신규임차인이 되려는 사람과 교섭하면서 보증금 5억 원, 차임 월 2,000만 원을 제시했고, 차임이 과다하다는 이유로 임대차계약은 체결되지 못했습니다. 결국 권리금 계약도 해제됐습니다. 그 뒤 임대인이 상가 인도를 구하는 소송을 냈고, 임차인은 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구하는 반소를 제기했습니다. ## 무엇이 '현저히 고액'인지, 기준을 비교해 보겠습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 방해 행위로 규정합니다. 여기서 종전에 주로 보던 기준과, 이번 판결이 덧붙인 기준을 나란히 놓아 보겠습니다. - 조문에 적힌 기준: 상가건물에 관한 조세와 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 - 이번 판결이 함께 고려하라고 한 기준: 기존 임차인과의 차임·보증금과 임대인이 신규임차인에게 요구한 차임·보증금의 차이, 상가건물의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황 차이가 분명합니다. 주변 시세만 놓고 비교하면 임대인의 요구가 시장 범위 안에 있다고 설명될 여지가 생깁니다. 반면 기존 임대차 조건과의 격차를 함께 보면 판단이 달라질 수 있습니다. 증명 방법에 관한 부분도 실무에서 중요합니다. 대법원은 적정 차임과 보증금을 확인하는 데 감정 절차가 반드시 필요한 것은 아니라고 하면서도, 임대인이 요구한 조건이 기존 조건에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 청구를 배척하지 말고 감정 등을 통해 확인한 뒤 판단하는 것이 바람직하다고 했습니다. 지난번 「새 세입자를 데려왔는데 건물주가 거절했습니다 — 권리금, 못 받고 나와야 하나」 글에서 정리했듯이, 이 분쟁의 핵심은 임대인의 거절 자체가 아니라 거절의 방식과 조건입니다. 여러 사건을 진행하면서 배운 것도 같습니다. 임차인이 놓치는 것은 대개 자료이지 논리가 아닙니다. 이 단계에서 하지 말아야 할 것도 분명합니다. 임대인의 제시 조건을 구두로만 듣고 넘어가는 일입니다. 조건이 서면으로 남지 않으면 나중에 비교할 대상 자체가 사라집니다. 준비하실 자료는 이렇습니다. 기존 임대차계약서와 갱신 이력, 임대인이 신규임차인에게 제시한 조건이 적힌 문자나 메일, 권리금 계약서와 신규임차인의 진술, 주변 점포의 임대 조건 자료, 그리고 필요하면 감정 신청을 위한 시세 자료입니다. 이런 사안에서 상담을 하면 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 임대인이 제시한 조건이 어떤 형태로 남아 있는지, 기존 조건과의 격차가 얼마나 되는지, 그리고 임대차 종료일로부터 시간이 얼마나 지났는지입니다. 상담 전에는 계약서와 통지서, 권리금 계약서만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 방해 행위로 구성할 수 있는 쟁점과 자료의 빈틈, 감정 신청 여부에 대한 판단이 정리됩니다. 판결의 한 줄을 다시 옮깁니다. "적정한 차임 및 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라." 조건이 지나치다고 느끼셨다면, 그 느낌을 자료로 바꾸는 일이 먼저입니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #상가임대차 #임대차분쟁 #부동산전문변호사 #손해배상 #김경인변호사