일시적 2주택 전입, 세입자가 살고 있다면 기준일은 언제

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 대부분이 이 지점을 잘못 알고 계십니다. 새로 산 집에 세입자가 살고 있으면 그 세입자가 나갈 때까지 전입을 미룰 수 있다는 것까지는 맞습니다. 문제는 그 "나갈 때"를 언제로 보느냐입니다. 세입자와 다시 이야기해 기간을 늘렸다면 그 늘어난 날까지 여유가 생긴다고 생각하기 쉽습니다. 대법원은 2026년 6월 그 생각이 틀렸다고 판단했습니다. 이 글은 세입자가 사는 집을 새로 사서 일시적 2주택 비과세를 받으려는 분을 위해 씁니다. ## 사안은 이렇게 흘러갔습니다 구조를 먼저 정리하겠습니다. 종전 주택을 팔면서 비과세를 받으려면 신규 주택에 세대 전원이 전입해야 하는 요건이 붙는 경우가 있습니다. 그런데 새로 산 집에 이미 세입자가 살고 있으면 곧바로 들어갈 수 없습니다. 그래서 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서는 특칙을 두었습니다. 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 그 임대차기간이 끝나는 날까지 전입 시기를 늦출 수 있도록 한 것입니다. 이 사건에서 다툰 것은 바로 그 "임대차기간이 끝나는 날"이 어느 계약의 종료일이냐였습니다. 매수인은 집을 산 뒤 기존 세입자와 다시 협의해 기간을 연장했고, 그 연장된 종료일을 기준으로 삼으려 했습니다. ## 대법원의 판단은 '취득 시점에 살아 있던 계약'입니다 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결의 결론은 명확합니다. 여기서 말하는 임대차기간이 끝나는 날은, 종전 주택을 양도한 사람이 신규 주택을 취득한 시점을 기준으로, 신규 주택의 양도인인 기존 임대인과 기존 임차인 사이에 적법하게 체결되어 존속하고 있던 임대차계약에서 정한 종료일을 뜻합니다. 따라서 취득 이후에 매수인이 세입자와 새로 맺은 연장이나 갱신 약정의 종료일은 여기에 포함되지 않습니다. 시행령 단서에 있는 "신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다"는 부분은 이 취지를 확인하는 규정이라고 보았습니다. 한 가지 더 짚을 부분이 있습니다. 집을 사면서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 기존 임대인의 지위를 그대로 물려받았는지는 이 판단에 영향을 주지 않습니다. 임대인 지위를 승계했으니 내가 맺은 계약도 같은 계약이라는 논리는 받아들여지지 않았습니다. 여러 사건을 다루다 보면 이런 구조를 반복해서 봅니다. 세법의 감면 요건은 문언 그대로 좁게 읽힙니다. 대법원도 이 판결에서 감면요건 가운데 명백한 특혜규정은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 다시 확인했습니다. ## 그래서 실무에서는 무엇이 달라지는가 기한과 금지 행동부터 정리하겠습니다. - 기준이 되는 날은 잔금을 치른 시점에 이미 존재하던 임대차계약의 종료일입니다. 그 날짜를 계약 전에 확정해 두어야 합니다. - 취득 후 세입자와 기간을 늘리는 합의를 하면, 그 합의는 전입 기한을 늘려 주지 않습니다. 오히려 실제 전입이 늦어져 요건을 놓치는 원인이 됩니다. - 세입자가 나가지 않아 전입이 늦어질 것 같다면, 취득 전에 매도인·세입자와 함께 일정을 정리하는 편이 안전합니다. 선택지도 비교해 보시기 바랍니다. 잔금일을 늦춰 기존 임대차 종료일과 간격을 좁히는 방법이 있습니다. 반대로 매도인에게 명도를 조건으로 요구하고 그 이행을 계약서에 적어 두는 방법도 있습니다. 앞의 방법은 대출 일정과 맞물리고, 뒤의 방법은 매도인이 받아들일지가 관건입니다. ## 계약 전에 확인하실 서류는 정해져 있습니다 - 기존 임대차계약서 원본 — 시작일과 종료일이 적힌 페이지 - 확정일자와 전입세대 열람 내역 — 실제 거주 상태 확인용 - 매도인이 세입자와 주고받은 갱신 관련 문서가 있는지 여부 - 종전 주택의 취득일과 처분 예정일을 적은 일정표 이런 사안에서 상담을 하면 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 신규 주택의 취득일을 언제로 볼 것인지, 그 시점에 존속하던 임대차의 종료일이 언제인지, 그리고 종전 주택 처분 일정과 전입 가능 시점 사이에 간격이 있는지입니다. 상담 전에는 두 주택의 계약서와 임대차계약서 사본만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 요건 충족 여부에 대한 판단과, 일정을 어떻게 조정해야 하는지가 정리됩니다. 오늘 하실 일은 한 가지입니다. 매수하려는 집의 기존 임대차계약서에서 종료일이 적힌 줄을 찾아 달력에 표시해 두시기 바랍니다. 그 날짜가 전입 기한을 정합니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #부동산전문변호사 #매매계약 #임대차분쟁 #소유권이전 #김경인변호사