잔금 대출이 안 나오면 계약금은 돌려받나요?

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 대출 심사 결과가 계약 때 들은 금액과 다르게 나오는 일이 최근 부쩍 늘었습니다. 잔금일은 다가오는데 부족한 돈을 메울 방법이 보이지 않는 상황이라면, 순서부터 정리하셔야 합니다. ## 대출이 안 나온 것만으로 계약이 자동으로 끝나나요 아닙니다. 대출은 매수인이 잔금을 마련하는 여러 방법 중 하나일 뿐입니다. 계약서에 대출 실행을 조건으로 적어 두지 않았다면, 대출이 거절됐다는 사정은 원칙적으로 매수인 사정입니다. 잔금을 못 내면 매수인이 계약을 지키지 못한 것이 됩니다. 민법 제537조는 양쪽 모두에게 책임 없는 사유로 이행이 불가능해진 경우를 다룹니다. 대출 거절은 여기에 해당하기 어렵습니다. ## 그러면 계약금은 어떻게 되나요 계약서에 특약이 없다면 계약금은 위약금으로 몰수되는 것이 일반적입니다. 매매대금의 10퍼센트를 계약금으로 넣었다면 그만큼을 잃는 셈입니다. 다만 몰수액이 지나치게 크다고 판단되면 법원이 감액할 수 있습니다. 자동으로 줄어드는 것은 아니고, 다투어야 합니다. ## 특약이 있으면 무엇이 달라지나요 크게 달라집니다. "잔금일까지 매수인 명의로 대출 승인이 나지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 문장이 있으면, 조건이 성취되지 않은 것이므로 계약금을 돌려받을 길이 열립니다. 지난번 「규제지역 지정으로 대출이 줄었을 때, 매매 잔금과 계약금은 어떻게 되나요」 글에서 정리했듯이, 결과를 가르는 것은 시장 상황이 아니라 계약서에 적힌 한 문장입니다. 여러 사건을 맡으면서 배운 것도 같습니다. 계약 당시에는 사소해 보이던 특약이 분쟁에서는 가장 먼저 읽히는 문장이 됩니다. ## 지금 무엇부터 해야 하나요 - 잔금일까지 남은 날짜와 부족한 금액을 숫자로 확정하기 - 대출 거절 사유가 적힌 심사 결과 문서를 서면으로 받아 두기 - 계약서에서 특약·해제·위약금 조항을 찾아 표시하기 - 매도인에게 상황을 알린 기록을 남기고, 연기 협의를 서면으로 진행하기 하지 말아야 할 것도 있습니다. 아무 통보 없이 잔금일을 그냥 넘기는 일입니다. 매도인은 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다. 그 최고장이 도착하면 선택지가 급격히 줄어듭니다. 반대로 매도인이 마음을 바꾼 상황이라면 민법 제565조가 문제 됩니다. 계약금을 받은 사람은 배액을 상환하고 해제할 수 있지만, 이미 이행에 착수한 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없습니다. ## 상담에서는 무엇이 정리되나요 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 계약서에 대출 관련 특약이 있는지, 중도금이 지급됐는지, 그리고 매도인이 최고나 해제 통지를 보냈는지입니다. 상담 전에는 계약서와 대출 심사 결과, 매도인과 주고받은 문자만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 계약금을 지킬 수 있는 근거가 있는지, 연기 협의를 어떤 문안으로 보낼지, 다툰다면 어느 순서로 갈지가 정리됩니다. 잔금을 못 맞췄다고 해서 곧바로 모든 것을 잃는 것은 아닙니다. 지난번 「부동산 매매 계약금 반환 소송, 처음부터 끝까지 5단계로 정리합니다」 글에서 다룬 것처럼, 남은 시간과 서면 한 통이 결과를 바꾸는 경우가 있습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #매매계약 #계약해제 #부동산변호사 #손해배상 #김경인변호사