전세사기 이후 달라진 중개, 계약 전 확인시켜야 할 4가지

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 이번 주말에 전세 계약서를 쓰기로 하셨다면, 부동산에 가시기 전에 이 네 가지만 확인해 두시기 바랍니다. ## 1단계 — 등기부만 보고 안심하지 마십시오 먼저 하실 일은 등기사항전부증명서를 직접 떼어 보는 것입니다. 중개사가 보여 주는 화면이 아니라, 계약 당일 아침에 본인이 발급받은 문서여야 합니다. 여기서 볼 것은 세 줄입니다. 소유자 이름이 계약서에 적힌 임대인과 같은지, 근저당권의 채권최고액이 얼마인지, 그리고 신탁이나 가압류 같은 다른 권리가 걸려 있는지입니다. 신탁등기가 되어 있는 집이 특히 문제 됩니다. 등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있는데 위탁자와 계약을 체결하면, 나중에 임차인의 지위를 주장하기 어려워지는 경우가 있습니다. 이 경우에는 신탁원부까지 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 서면으로 남겨야 합니다. 전세사기 사건들을 검토하다 보면 공통된 장면이 하나 있습니다. 등기부는 분명히 봤는데, 무엇을 봐야 하는지 몰라서 그냥 넘긴 경우입니다. ## 2단계 — 중개사에게 확인·설명서를 요구하십시오 공인중개사법 제25조는 중개사에게 중개대상물의 권리관계와 공법상 제한 등을 확인해 의뢰인에게 설명하고, 그 내용을 적은 확인·설명서를 교부할 의무를 지웁니다. 이것은 서비스가 아니라 법이 정한 의무입니다. 전세사기 사건 이후 중개 현장에서 예방 교육과 확인 절차가 강화되는 흐름이 이어지고 있습니다. 그러나 현장에서 실제로 지켜지는지는 계약마다 다릅니다. 요구하실 것은 구체적으로 이렇습니다. - 확인·설명서에 근저당 채권최고액과 선순위 보증금 총액이 숫자로 적혀 있을 것 - 임대인의 세금 체납 여부를 확인했는지 기재되어 있을 것 - 신탁·가압류 등 특수 권리관계가 있으면 그 내용과 동의 절차가 적혀 있을 것 - 중개사의 공제증서 사본을 함께 받을 것 마지막 항목을 빠뜨리는 분이 많습니다. 중개사의 설명이 잘못돼 손해가 생겼을 때 배상을 청구할 실질적인 상대가 누구인지를 정하는 서류입니다. ## 3단계와 4단계 — 임대인 확인과 보증 가입 조건을 계약서에 넣으십시오 3단계는 임대인 본인 확인입니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 받고, 임대인 본인과 직접 통화해 계약 사실과 계좌를 확인하시기 바랍니다. 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내야 합니다. 공인중개사나 대리인 계좌로 보내라는 요구는 그 자체로 위험 신호입니다. 4단계는 계약서에 조건을 적어 넣는 것입니다. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 것으로 확인되면 계약을 해제하고 보증금을 반환한다는 특약, 잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다는 특약, 임대인이 국세·지방세 체납이 없음을 확인한다는 특약입니다. 일부 지방자치단체가 보증료를 지원하는 사업을 운영하고 있으므로, 거주 예정지의 지원 여부를 미리 확인해 두시면 부담을 줄일 수 있습니다. 이 단계에서 하지 말아야 할 것도 분명합니다. 계약금을 먼저 보내 놓고 서류를 나중에 받는 순서입니다. 돈이 건너간 뒤에는 협상력이 사라집니다. 지난번 「전세사기 피해자인데 빚 독촉까지 — 채무불이행자 등재, 어떻게 막나」 글에서 정리했듯이, 피해가 발생한 뒤의 회복은 계약 전에 한 번 확인하는 일보다 훨씬 오래 걸립니다. 이런 사안에서 상담을 하면 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 등기부에 나타난 권리 순위, 임대인의 다른 임대차 상황, 그리고 계약서에 들어간 특약의 문언입니다. 상담 전에는 등기사항전부증명서와 계약서 초안, 중개사가 준 확인·설명서만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 이 집을 계약해도 되는지에 대한 판단 근거와 특약 문안, 그리고 계약 당일 순서표가 정리됩니다. 오늘 하실 일은 한 가지입니다. 계약을 앞둔 집의 등기사항전부증명서를 지금 발급받아, 근저당 채권최고액과 소유자 이름 두 줄에 표시해 두시기 바랍니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #전세사기 #임대차분쟁 #보증금반환 #전세금반환 #김경인변호사