세제개편 발표 뒤 매매계약, 계약서에 넣을 3가지

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 세금은 잔금 날 결정된다고 알고 계신 분이 많습니다. 실제로는 그 전에 이미 여러 가지가 정해져 있습니다. 계약서에 어떤 문장을 적어 두었는지가 세금 부담이 달라졌을 때 누가 그 위험을 지는지를 가릅니다. 부동산 세제개편안 발표 소식이 전해지면서 계약을 코앞에 둔 분들의 문의가 늘었습니다. 이 글은 개편안 발표 시점에 매매계약서 도장을 앞두고 있거나, 이미 계약금만 오간 상태인 매도인·매수인을 위해 씁니다. ## 문제는 세율이 아니라 '누가 위험을 지는가'입니다 먼저 분명히 해 둘 것이 있습니다. 발표된 개편안의 세부 내용은 입법 과정에서 달라질 수 있습니다. 시행 시기와 적용 대상도 마찬가지입니다. 그러므로 아직 확정되지 않은 세율을 전제로 계약 조건을 짜는 것은 위험합니다. 계약 실무에서 다투게 되는 지점은 세율 자체가 아닙니다. "계약할 때 예상한 세금과 잔금 때 실제 세금이 달라졌다면 누가 부담하는가"입니다. 계약서에 아무 말이 없으면 원칙은 간단합니다. 세금은 각자 자기 몫을 냅니다. 매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세를 부담합니다. 예상과 달라졌다는 사정만으로 계약을 없던 일로 되돌릴 수는 없습니다. 여러 계약을 검토하다 보면 이 대목에서 배운 것이 하나 있습니다. 계약서를 짧게 쓸수록 분쟁이 줄어드는 것이 아니라, 침묵한 부분이 그대로 위험으로 남는다는 점입니다. ## 넣어야 할 첫 번째는 잔금일과 소유권이전 시점입니다 양도와 취득의 시기는 원칙적으로 잔금을 청산한 날을 기준으로 봅니다. 잔금일이 며칠 앞뒤로 움직이면 적용되는 제도가 통째로 달라질 수 있다는 뜻입니다. 그래서 계약서에는 잔금일을 특정하고, 조정이 필요한 경우 어떤 절차로 바꿀지까지 적어 두어야 합니다. 구두로 "며칠 미뤄 주기로 했다"는 합의는 나중에 증명이 어렵습니다. 지난번 「제헌절이 다시 공휴일이 됐습니다 — 부동산 잔금일이 겹치면 어떻게 되나요」 글에서 정리했듯이, 잔금일 하루의 이동이 등기와 대출 일정 전체를 흔드는 경우가 실제로 있습니다. ## 두 번째와 세 번째는 해제 조건과 부담 분배입니다 두 번째는 해제 조건입니다. 민법 제565조는 계약금을 준 사람은 그것을 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 매매대금이 10억 원이고 계약금이 1억 원이라면, 매도인이 마음을 바꿀 때 돌려줘야 할 돈은 2억 원입니다. 다만 이 권리는 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 쓸 수 있습니다. 중도금이 들어가면 이 문으로는 나갈 수 없습니다. 세 번째는 부담 분배 조항입니다. 제도 변경이나 대출 규제 강화처럼 계약 당시 예상하지 못한 사정이 생겼을 때를 대비해, 어느 범위까지를 계약 유지의 조건으로 볼지 미리 정해 두는 것입니다. 예컨대 특정 시점까지 대출 승인이 나지 않으면 계약금을 반환하고 계약을 해제한다는 식의 조항입니다. 이 문장 하나가 있으면 민법 제544조에 따른 최고와 해제 절차로 다투기 전에 정리가 됩니다. ## 지금 확인하실 것과 상담에서 정리되는 것 - 계약서에 잔금일이 특정되어 있는지, 변경 절차가 적혀 있는지 - 계약금 액수와 해제 가능 시점, 이행 착수 여부 - 대출 미승인·제도 변경 시 처리 방법이 적혀 있는지 - 세금 부담 주체가 명시되어 있는지, 아니면 침묵하고 있는지 이런 사안에서 상담을 하면 저는 세 가지를 먼저 확인합니다. 현재 계약이 어느 단계까지 진행됐는지, 계약서에 해제와 관련한 문장이 어떻게 적혀 있는지, 그리고 잔금 일정에 묶여 있는 대출과 등기 절차가 무엇인지입니다. 상담 전에는 계약서 사본과 입금 내역, 대출 상담 기록만 준비해 오셔도 충분합니다. 상담을 마치면 지금 계약을 유지할 때와 해제할 때의 손익, 계약서에 추가할 문장의 초안, 그리고 상대방에게 통지할 순서가 정리됩니다. 아직 계약서에 도장을 찍기 전이라면 늦지 않았습니다. 이미 계약금이 오간 상태라도 다음 단계에서 조정할 여지는 남아 있습니다. 조항 몇 줄을 다듬는 일이 나중의 소송 한 건을 줄여 줍니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #부동산변호사 #매매계약 #계약해제 #소유권이전 #김경인변호사