전세사기 당했다고 의심될 때 — 보증금 지키는 첫 48시간 행동 체크리스트

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 계약 기간이 끝났는데 집주인 연락이 안 된다는 의뢰인을 처음 만나면, 마음이 다 무거워집니다. 이미 며칠이 지나 있거나, 길게는 몇 주가 흘러 있습니다. 그사이 집주인 명의의 부동산에 근저당이 잡히거나 경매 개시 결정이 난 경우도 있습니다. "처음부터 어떻게 하셨어야 했는지" 여쭤보면 대부분 "뭘 해야 할지 몰라서 기다렸다"고 하십니다. 전세사기 의심 상황에서 초기 48시간은 실제로 중요합니다. 이 글에서는 보증금을 지키기 위해 지금 당장 확인해야 할 사항들을 순서대로 정리합니다. 법률 조문이나 판례보다 "오늘 뭘 해야 하는가"에 집중했습니다. --- ## 전세사기인지 먼저 어떻게 알 수 있나요? 전세사기라는 단어를 쓰려면 일정한 요건이 있습니다. 그러나 법적 판단 이전에, 다음 중 하나라도 해당된다면 전문가 상담을 먼저 받으시는 것이 좋습니다. **지금 상황이 이렇다면 즉시 확인하세요.** - 계약 만료일이 지났는데 집주인이 연락을 피하고 있다 - 건물 등기부를 뗐더니 내가 계약할 때 없던 근저당권이 생겼다 - 집주인이 바뀌었거나 경매 개시 결정 통지를 받았다 - 임대인의 세금 체납으로 압류 통지가 왔다 - 계약 당시 건물이 이미 담보 초과 상태였다는 것을 뒤늦게 알았다 이 중 하나라도 맞는다면 '기다리면 해결될 것'을 기대하기보다 움직이는 것이 낫습니다. 지난번 「전세보증금 반환 민사소송 — 내용증명부터 강제집행까지 5단계」 글에서 정리했듯이, 계약 만료 직후가 법적으로 가장 유리한 시점입니다. 그 창을 넘기면 순위가 밀리거나 회수 가능 금액이 줄어듭니다. **확인 방법**: 건물 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 소액으로 바로 뗄 수 있습니다. 임대인 납세 여부는 계약 당시 납세증명서를 요청하는 것이 표준입니다. 이미 계약이 끝났다면 경·공매 진행 여부를 등기부로 확인하세요. --- ## 피해 직후 48시간, 반드시 해야 할 것들 이 체크리스트는 전세사기 피해가 의심되는 순간부터 48시간 이내에 실행하면 좋은 것들입니다. ### 체크리스트 1 — 내 임차권 순위 확인 및 보호 조치 **임차권등기명령 신청을 서두르세요.** 계약이 끝난 뒤에도 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 이사를 나가야 하는 상황이라면 먼저 임차권등기명령을 신청하고, 법원 결정이 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다. | 조치 | 어디서 | 유의 사항 | |---|---|---| | 임차권등기명령 신청 | 주택 소재지 관할 지방법원 | 결정 후 등기까지 수일 소요 | | 등기 기재 확인 | 인터넷등기소 등기부 조회 | 등기 기재 전 이사 금지 | | 이사 실행 | 등기 확인 후 | 등기 전 이사하면 우선변제 순위 상실 | 임차권등기명령은 신청 후 결정이 나오기까지 시간이 걸립니다. 상담을 진행하다 보면 이 점을 모르고 이사를 먼저 나가신 분들을 자주 봅니다. 등기가 기재되기 전에 이사를 나가면 이미 보유하고 있던 우선변제 순위를 잃을 수 있습니다. **이 단계에서 하지 말아야 할 것** - 집주인이 "조금만 기다려 달라"고 해도 계약 만료일을 넘겨 기다리는 것 - 임차권등기 없이 이사하는 것 - 전세보증보험(HUG·SGI)이 있더라도 가입 여부만 믿고 신청 절차를 미루는 것 --- ### 체크리스트 2 — 전세사기피해자 지원 특별법 신청 자격 확인 2023년 6월 시행된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 요건을 충족하면 경·공매 우선매수권, 긴급복지 지원, 저리 대출, 법률 지원 등을 받을 수 있습니다. **핵심 요건 (2026년 기준 — 개정 여부를 신청 전 반드시 확인하세요)** - 임대보증금 3억 원 이하 (수도권·광역시 기준, 지역별 상이) - 다수 임차인 피해 유형 또는 악의적 임대인 유형 해당 여부 - 경·공매 개시 결정 또는 임대인 형사입건 사실이 있을 것 **신청 경로**: 주소지 관할 지방자치단체 또는 국토교통부 전세피해지원센터 (지역별 운영, 사전 예약 권장) **확인이 필요한 것들** - 본인이 특별법상 '전세사기피해자'로 결정을 받을 수 있는지 - HUG 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험금 청구 절차와 특별법 신청이 중복으로 가능한지 - 우선매수권을 행사할 의사가 있는지 (행사 시 비용·조건 사전 파악 필수) 특별법 혜택은 신청한 사람에게만 주어집니다. 피해가 확실하다면 신청 시기를 놓치지 마세요. --- ### 체크리스트 3 — 형사 고소와 민사 보전 조치 **형사 고소 — 언제 고려할 수 있나요?** 전세사기는 사기죄(형법 제347조) 또는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반으로 형사 고소를 할 수 있습니다. 고소가 항상 피해금 회수로 이어지는 것은 아닙니다. 그러나 임대인의 재산 은닉이나 추가 피해 확산을 막는 효과가 있고, 수사 과정에서 확보된 자료가 민사 소송에도 활용될 수 있습니다. 형사 고소를 고려할 수 있는 상황: - 임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었던 정황이 있을 때 - 여러 임차인에게 이중·삼중 계약을 체결한 정황이 있을 때 - 임대인이 계약 직전 근저당을 설정하거나 재산을 처분한 정황이 있을 때 **가압류 — 임대인에게 재산이 있다면** 임대인에게 다른 재산이 있다면 가압류를 통해 그 재산을 묶어둘 수 있습니다. 판결이 나기 전에 임대인이 재산을 처분하거나 은닉하는 것을 막는 조치입니다. 가압류 신청 요건: - 채권 소명 (임대차계약서·보증금 지급 내역으로 가능) - 보전의 필요성 소명 (임대인의 재산 처분 우려) 가압류 신청은 청구채권액의 일정 비율로 담보를 제공해야 합니다. 비용 부담을 고려해 우선순위를 판단하시는 것이 좋습니다. **고소장·신청서 작성 전 준비할 자료** | 자료 | 용도 | |---|---| | 임대차계약서 원본 | 계약 조건·날짜·당사자 특정 | | 계약 당시 등기부등본 | 담보 현황·소유권 확인 | | 보증금 송금 내역 | 피해금액 입증 | | 임대인과의 문자·카카오톡 | 기망·약속 불이행 입증 | | 경매 개시 결정 통지서 | 피해 현실화 근거 | --- ## 법무법인(유한) 동인 김경인 변호사와 상담 시 확인하는 것들 전세사기 사건은 초기 자료 정리가 이후 대응 방향을 크게 좌우합니다. 상담 시 아래 자료를 가져오시면 상황을 더 정확하게 파악하고 구체적인 의견을 드릴 수 있습니다. **상담 전 준비할 자료** - 임대차계약서 원본 또는 사본 - 계약 당시 등기부등본 (계약일 전후 발급 분이면 더 좋습니다) - 보증금 이체 확인서 또는 계좌 이체 내역 - 최근 등기부등본 (현재 저당·압류 현황 확인용) - 임대인과 주고받은 문자·카카오톡 화면 캡처 (있으면) **상담에서 확인하게 되는 사항** - 현재 임차권 보호 상태 (대항력·우선변제권 유지 여부) - 특별법 신청 자격 여부와 절차 - 형사 고소 실효성 판단 - 가압류·민사소송 방향 및 우선순위 **상담 후 받게 되는 것** - 현재 상황 정리 및 위험 요소 요약 - 우선 실행 항목과 순서 (임차권등기·특별법 신청·고소 중 순서) - 단계별 예상 일정 안내 지금 의심이 드신다면, 기다리지 마시고 먼저 자료를 챙기세요. 자료를 준비하는 것 자체가 첫 번째 행동입니다. 법무법인(유한) 동인 김경인 변호사 · 상담 안내 ※ 이 글은 법률 일반정보 목적으로 작성되었습니다. 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 개별 사안은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 변호사 (법무법인(유한) 동인) #전세사기 #보증금반환 #임차권등기명령 #전세사기피해자 #법무법인동인 #김경인변호사 #부동산변호사 #임대차분쟁 #전세금반환 #변호사상담