전세사기 당했다면 — 형사 고소와 민사 소송, 두 갈래 동시에 밟아야 하는 이유

안녕하세요. 대한변호사협회에 등록된 민사전문, 형사전문 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다. 얼마 전 상담을 진행하면서 기억에 남는 사례가 있었습니다. 계약 당시 등기부상 아무 이상이 없었는데, 입주 후 두 달 만에 공매 통지를 받은 경우였습니다. 임대인은 연락이 끊기고, 임차인은 보증금 전액을 잃을 위기에 놓였습니다. 이 글에서는 그런 상황에 처한 분들이 반드시 알아야 할 두 가지 대응 경로를 차례로 정리합니다. --- ## 전세사기, 어떤 상황이 '사기죄'에 해당하는가 전세사기(傳貰詐欺)가 성립하려면 단순히 "보증금을 못 돌려받았다"는 사실만으로는 부족합니다. 형법 제347조(사기죄)가 요구하는 것은 **기망행위**와 그에 따른 **재산 처분** 사이의 인과관계입니다. 쉽게 말해, 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는데도 마치 문제없는 집인 것처럼 속여 계약을 유도했는지를 따지는 것입니다. 실무에서 반복적으로 확인되는 기망 유형은 두 가지로 압축됩니다. 첫 번째는 **선순위 채권 은폐**입니다. 계약 직전에 근저당권을 설정해 두고, 등기부를 확인하지 않는 임차인에게 "깨끗한 집"이라고 말하는 방식입니다. 두 번째는 **빌라왕 유형**으로, 이미 다수의 세입자에게 보증금을 받아 놓고 새 임차인을 받아 자금을 돌려막는 구조입니다. 전세사기 피해는 주택 시장 불안기마다 반복적으로 급증하는 양상을 보여 왔고, 피해 규모가 보증금 전액인 경우가 대부분이라 개인에게는 사실상 전 재산을 잃는 충격입니다. 임대인의 기망을 입증하지 못하면 형사 고소가 어렵습니다. 그러나 기망이 있다면 형사와 민사를 동시에 밟는 것이 훨씬 유리합니다. --- ## 형사 고소, 언제 어떻게 해야 하는가 전세사기 형사 고소는 빠를수록 유리합니다. 임대인의 자산이 이미 처분되거나 해외로 빠져나가기 전에 수사기관이 움직여야 하기 때문입니다. 사기죄의 공소시효(=검사가 기소할 수 있는 기간)는 **10년**입니다. 기간 자체는 넉넉해 보이지만, 고소가 늦어질수록 임대인의 재산을 보전할 기회가 줄어듭니다. 경찰 단계에서 내사가 시작되면, 이후 임대인의 계좌 추적이나 자산 동결 시도가 가능합니다. 고소장에 반드시 담아야 할 내용은 세 가지입니다. - 계약 체결 당시 등기부와 실제 채권 현황의 차이(선순위 채권 은폐 여부) - 임대인이 보증금을 수령한 이후 자산을 처분·이전한 흐름(타이밍이 핵심 증거) - 임차인이 정상적인 거래라 믿고 계약했음을 증명하는 자료(계약서·공인중개사 확인서·등기부 열람 기록) 상담을 진행하다 보면, 고소장을 혼자 작성해 접수했다가 "사실관계가 불명확하다"는 이유로 반려되거나 보완 요구를 받는 경우를 자주 마주칩니다. 기망 구조를 논리적으로 서술하는 것이 생각보다 까다롭고, 이 단계에서의 완성도가 이후 수사 속도에 직접 영향을 줍니다. --- ## 민사 보전처분 — 재산을 묶어두는 가처분과 가압류 형사 고소만으로는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 형사 절차는 임대인을 처벌하는 과정이고, 금전 회수는 민사 절차가 담당합니다. 민사 대응에서 가장 먼저 고려해야 할 것은 **가압류(假押留)**입니다. 가압류는 임대인이 소송 중에 재산을 빼돌리지 못하도록 법원이 임시로 묶어두는 명령입니다. 소송이 끝나기 전에 재산이 사라지면 이긴 판결도 의미가 없어지므로, 가압류는 소송 초반에 신청하는 것이 원칙입니다. 가압류를 신청할 때는 담보(보증보험증권 또는 현금)를 법원에 제공해야 합니다. 청구금액의 10~20% 수준이 일반적입니다. 이와 별개로, 임대인이 이미 제3자에게 해당 부동산이나 다른 재산을 처분한 경우라면 **사해행위취소소송**(=채무자가 채권자를 해치기 위해 재산을 빼돌렸을 때 그 처분을 되돌리는 소송)을 검토해야 합니다. 다만 처분 시점이 임대차 계약 이전이면 취소 대상이 되지 않을 수 있으므로, 등기 변동 시점과 계약 체결일을 정밀하게 비교해야 합니다. 지난번 상가 보증금 반환 사건을 다룬 글에서도 짚었듯이, 변제공탁·가압류·반소가 얽히는 구조에서는 진행 순서 하나가 결과를 바꾸기도 합니다. 전세사기 사안에서도 형사와 민사를 동시에 진행할 때 각 절차가 서로 영향을 미치므로, 타이밍 조율이 중요합니다. --- ## 전세사기피해자법 — 우선매수권과 공공임대 전환 2023년 제정된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기피해자법)은 법원에서 경공매가 진행 중인 피해자에게 두 가지 핵심 권리를 부여합니다. 첫 번째는 **우선매수권**입니다. 경매에서 최고가 낙찰자가 정해지더라도, 피해자가 같은 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 내 집을 내가 살 수 있는 기회를 경매 절차 안에 남겨두는 것입니다. 두 번째는 **공공임대 전환**입니다. LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 해당 주택을 낙찰받은 뒤, 피해자에게 임대료를 받고 계속 거주하게 해주는 방식입니다. 당장 이사 비용도 없고, 보증금을 다시 모을 여력이 없는 분들에게는 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 피해자 인정을 받으려면 지방자치단체에 피해지원 신청을 하고, 전세사기피해지원위원회의 결정을 받아야 합니다. 2026년 6월 기준으로 특별법은 수차례 적용 기한 연장을 거쳤으며, 신청 기간은 수시로 갱신되고 있으므로 현재 상태는 국토교통부 공고를 확인하는 것이 정확합니다. --- ## 상담 전 이것만 먼저 챙기세요 전세사기 사건에서 변호사가 상담 시 가장 먼저 확인하는 것은 세 가지입니다. 첫째, 계약 당시 등기부등본(갑·을구 전부)과 계약서. 둘째, 임대인의 공매·경매 통지서 또는 우편물. 셋째, 임차인의 전입신고 확인서와 확정일자 날짜입니다. 이 세 가지가 준비되어 있으면, 피해자 인정 가능성·형사 고소 실익·가압류 선순위·특별법 적용 여부를 한 번에 검토할 수 있습니다. 상담에서는 이를 바탕으로 형사·민사·특별법 세 경로 중 어디서부터 시작하는 것이 가장 빠른지를 순서대로 정리해 드립니다. --- 이 글에서 다룬 내용은 공공기관에서 배포한 일반적인 법률 정보이며, 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 상황은 전문 변호사에게 상담받으시기 바랍니다. 광고책임변호사: 신민호 [본문 글자수: 약 2,050자] #전세사기 #전세사기피해자 #전세사기변호사 #보증금반환 #사기죄 #전세사기예방 #형사전문변호사 #민사전문변호사 #법무법인저스트 #신민호변호사 #가압류 #전세사기특별법