동업 계약을 상대가 일방적으로 해지했다면, 그 해지는 유효할까요

안녕하세요. 국내 10위권 대형로펌 법무법인 동인 구성원변호사, 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 결론부터 말씀드리면, 법원은 토지주 측의 일방적 해지 통보가 계약이 정한 해지 사유에 해당하지 않는다고 보아 그 해지를 무효로 판단했습니다. "계약을 해지하겠다"는 통보 한 장으로 수십억 원이 걸린 동업 관계가 끝나 버릴 수 있을까요? 부동산개발 공동사업계약에서 토지주 측이 일방적으로 해지를 통보했다가, 그 해지가 무효라는 판결을 받은 사건을 통해 그 이유를 구체적으로 살펴봅니다. ## 이 동업 관계는 어떻게 구성돼 있었나요? 사업시행사가 여러 토지 소유자들과 공동사업계약을 맺었습니다. 소유자들은 부지의 소유권과 인허가권, 매매 권한을 시행사 측에 넘겼습니다. 그 대가로 총 220억 원을 받기로 했습니다. 시행사는 자금 조달(PF)과 사업 시행을 책임지기로 했습니다. 대금은 착공 신고나 준공 후 정산 시점 등 단계별로 지급하기로 정했습니다. 시행사는 계약금 등으로 이미 22억 원을 지급한 상태였습니다. 사업의 일부(1차 사업)는 공동주택을 지어 준공까지 마쳤습니다. 문제는 나머지 부지(2차 사업)였습니다. 지방자치단체가 고도 제한과 심의 횟수 초과를 이유로 개발행위 변경허가를 거부했습니다. 이 때문에 사업이 멈춰 섰습니다. ## 사업이 막히자 어떤 일이 벌어졌나요? 인허가가 막히자 이자 납부 등 부담이 새로 생겼습니다. 시행사가 이자를 내지 못하자, 토지주 측이 실질적으로 그 부담을 떠안았습니다. 그 결과 자금 관계가 재조정됐습니다. 이 과정에서 토지주 측은 별도의 금전소비대차약정까지 체결하며 사업을 지탱하려 했습니다. 그럼에도 사업 정상화가 어려워지자, 토지주 측은 결국 계약 해지를 통보했습니다. 한창 어려운 고비를 넘기던 시행사로서는, 이 통보 한 장이 몹시 당혹스러웠을 것입니다. 시행사는 이 해지가 계약이 정한 해지 요건을 충족하지 못한 부당한 해지라고 봤습니다. 이에 따라 시행사는 해지가 무효임을 확인해 달라는 소송을 냈습니다. ## 법원은 왜 해지가 무효라고 봤을까요? 동업계약, 특히 공동사업계약에서 해지는 계약서에 정한 사유와 절차를 따라야 합니다. 이 계약에도 해지 사유가 명시돼 있었습니다. 해지 사유는 두 가지였습니다. 하나는 사업 진행이 어렵다고 당사자들이 서로 협의한 경우입니다. 다른 하나는 천재지변 등 예상치 못한 사유로 사업을 계속할 수 없게 된 경우입니다. 일방 당사자가 마음대로 해지할 수 있다는 조항은 아니었습니다. 법원은 이 사건 사실관계를 계약서가 정한 요건에 비추어 판단했습니다. 토지주 측의 일방적 해지 통보는 계약이 정한 해지 사유에 해당하지 않았습니다. 인허가 거부처분으로 사업은 실제로 지연됐습니다. 다만 그 자체가 곧바로 계약 해지를 정당화하는 사유는 아니었습니다. 결국 법원은 해지가 무효라고 확인했습니다. ## 동업 계약에서 해지 통보를 받았다면 무엇부터 확인해야 할까요? 이 글을 읽고 계신 분 중에도 예고 없이 해지 통보를 받고 당혹스러우신 분이 계실 것입니다. 계약서의 해지 조항을 가장 먼저 확인하십시오. "협의에 의한 해지"와 "일방의 통보에 의한 해지"는 전혀 다른 문제입니다. 회사법·동업 분쟁을 다루다 보면 흔히 이런 오해를 만납니다. 사업이 어려워졌다는 사정만으로 상대가 곧바로 계약에서 벗어날 수 있다고 여기는 오해입니다. 계약이 정한 요건을 충족하지 못한 해지는 다릅니다. 사업 상황이 아무리 나빠졌더라도 무효로 다툴 여지가 있습니다. 일방적인 해지 통보를 받았다면 이를 그대로 받아들이지 마십시오. 먼저 계약서 문언부터 다시 짚어 보시기 바랍니다. 사업이 어렵다는 사정과 계약이 정한 해지 사유 해당 여부는 서로 다른 질문입니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #동업계약해지 #계약해제무효 #부동산개발 #민사전문변호사 #법무법인동인