계약금 걸고 산 집, 상대가 못 판다고 하면 어떻게 될까요

안녕하세요. 대한변호사협회에 등록된 민사전문, 형사전문 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다. 어렵게 마음에 드는 집을 계약하고 계약금까지 보냈는데, 며칠 뒤 매도인이 "못 팔겠다"고 연락해 온다면 어떻게 될까요. 반대로 계약을 해 놓고 예기치 못한 사정이 생겨, 내 쪽에서 먼저 물러서야 하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 속이 타들어 가기는 마찬가지입니다. 오늘은 부동산 매매계약을 도중에 깰 수 있는지, 어느 시점을 지나면 왜 상황이 완전히 달라지는지 두 경우를 나란히 놓고 살펴보겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약금만 오간 단계에서는 매수인은 낸 계약금을 포기하고 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주는 배액상환(민법 제565조)으로 계약을 깰 수 있습니다. 그러나 중도금 같은 이행 착수가 있은 뒤에는 그 문이 닫혀, 이행 청구나 손해배상으로 넘어갑니다. ## 계약금만 오간 상태라면 계약을 깰 수 있을까요 아직 이행에 착수하기 전이라면, 계약금 포기 또는 배액상환(계약금의 2배)이라는 정해진 대가를 치르고 물러설 수 있습니다. 민법 제565조는 계약금을 해약금으로 추정합니다. 쉽게 풀면, 특별한 약정이 없는 한 계약금에는 "이 돈만큼 손해를 감수하면 계약을 없던 일로 할 수 있다"는 뜻이 담겨 있습니다. 매수인은 이미 낸 계약금을 포기하면 되고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면 됩니다. 이것이 흔히 말하는 배액상환입니다. 한 상담 사례를 떠올려 보겠습니다. 매수인이 계약금만 보낸 상태에서 매도인이 집값이 오르자 마음을 바꿨습니다. 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약에서 빠져나갔습니다. 매수인의 속상함은 이루 말할 수 없었지만, 이 단계에서는 막을 방법이 마땅치 않았습니다. 계약금 단계의 해제는 법이 열어 둔 문이기 때문입니다. ## 중도금까지 냈다면 왜 상황이 달라질까요 한쪽이라도 이행에 착수한 뒤에는, 계약금만으로 발을 빼기 어려워집니다. 여기서 이행의 착수라는 개념이 중요합니다. 매수인이 중도금을 보냈다면, 그것은 계약을 실제로 진행하겠다는 행동에 들어간 것으로 봅니다. 이 단계를 넘어서면 매도인은 더 이상 배액상환만으로 계약을 깰 수 없습니다. 마음이 바뀌었다는 이유로 두 배만 물어 주고 끝낼 수 있는 시기가 지난 것입니다. 앞의 사례와 나란히 놓아 보겠습니다. 만약 그 매수인이 중도금까지 치른 뒤였다면 이야기는 정반대가 됩니다. 매도인이 못 팔겠다고 버텨도, 매수인은 계약대로 소유권을 넘겨 달라고 청구하거나, 계약 위반에 따른 손해배상을 물을 수 있습니다. 같은 사건이라도 중도금 하나를 사이에 두고 유리한 쪽이 뒤바뀝니다. 상담에서 제가 가장 먼저 "지금 어느 단계까지 왔느냐"를 확인하는 이유입니다. ## 상대가 배액상환을 거부하면 무엇을 할 수 있을까요 내용증명으로 이행을 촉구하고, 소송과 보전처분을 준비하는 순서로 움직입니다. 상대가 약속을 지키지 않을 때 감정적으로 대응하면 오히려 불리해집니다. 마음은 급하시더라도, 해야 할 일은 차분히 순서를 밟는 것입니다. - 먼저 내용증명으로 계약 이행이나 배액상환을 정식으로 요구하고 기록을 남깁니다. - 상대 명의의 부동산이 다른 사람에게 넘어가지 못하도록 처분금지가처분을 검토합니다. - 그런 다음 소유권이전등기 청구나 손해배상 청구 소송으로 이어 갑니다. 특히 부동산은 상대가 그사이 제3자에게 팔아 버리면 회수가 훨씬 복잡해집니다. 일단 등기가 제3자 앞으로 넘어가면, 그 사람이 사정을 몰랐다면 되돌리기가 어려워집니다. 그래서 보전처분의 시점을 놓치지 않는 일이 중요합니다. 상담에서 "조금 더 기다려 보겠다"는 말씀을 들을 때 제가 가장 조심스러워지는 대목이기도 합니다. 민사와 형사를 동시에 운용하며 늘 강조하는 지점입니다. ## 계약할 때 미리 넣어두면 좋은 조항은 무엇일까요 분쟁이 생겼을 때 다툼의 여지를 줄여 주는 위약금과 해제 조항입니다. 계약서에 위약금 조항을 명확히 두면, 상대가 계약을 깼을 때 손해액을 일일이 증명하지 않아도 됩니다. 약정한 금액을 청구하기 수월해집니다. 어떤 경우에 계약을 해제할 수 있는지, 그때 정산은 어떻게 하는지 미리 적어 두는 것도 좋습니다. 번거롭게 느껴지더라도, 계약서 문구 한 줄이 나중의 소송 몇 달을 줄여 주기도 합니다. 정리하겠습니다. 계약금만 오간 단계에서는 계약금 포기나 배액상환으로 계약을 깰 수 있지만, 중도금 같은 이행 착수가 있은 뒤에는 그 문이 닫혀 이행 청구나 손해배상으로 넘어갑니다. 상대가 약속을 어기면 내용증명과 보전처분을 앞세워 순서대로 대응해야 합니다. 그리고 이 모든 다툼은 계약서 한 장을 꼼꼼히 쓰는 데서 절반이 예방됩니다. 지금 계약을 앞두고 계신다면, 서명 전에 그 한 장을 함께 살펴 줄 조력자를 곁에 두시기 바랍니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #민사전문변호사 #민사소송 #손해배상 #법무법인저스트 #신민호변호사