국유재산 사용료, 2년 차에 오르는 이유 따로 있습니다

안녕하세요. 의뢰인 한 분 한 분의 입장에서 사안을 살피는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 국유지 위에서 주차장이나 매점, 창고를 운영하시는 분들, 2년 차 사용료 고지서를 받고 놀란 적 없으신가요? 분명히 입찰로 첫해 사용료를 정했는데, 다음 해 고지서의 금액이 예상과 다르게 계산되어 나오는 경우가 있습니다. 계산식의 분모에 들어가는 '입찰 당시의 재산가액'을 어떻게 읽느냐에 따라 금액이 달라지기 때문입니다. 국가를 상대로 다투기는 부담스러워 그냥 내는 분이 많지만, 산정 기준이 잘못되면 처분 자체를 다툴 수 있습니다. 2026년 5월 대법원 판결(대법원 2023두55429)은 계산식 분모의 '입찰 당시의 재산가액'을 입찰이 이루어진 해의 개별공시지가로 읽어야 한다고 정리했습니다. 이 결론을 중심으로 흔한 오해부터 바로잡아 보겠습니다. ## 문제 상황 — 2년 차 고지서의 낯선 계산식 국유재산을 경쟁입찰로 빌리면 첫해 사용료는 낙찰가로 정해집니다. 여기까지는 명확합니다. 문제는 2차 연도부터입니다. 국유재산법 시행령 제29조 제6항은 2차 연도 이후 사용료를 계산식으로 정합니다. 입찰로 결정된 첫해의 사용료에, 해당 연도의 재산가액을 곱하고, 입찰 당시의 재산가액으로 나누는 방식입니다. 땅값이 오르내린 만큼 사용료도 따라 움직이게 하려는 구조입니다. 그런데 분모인 '입찰 당시의 재산가액'을 두고 해석이 갈렸습니다. 입찰이 이루어진 해의 개별공시지가(=정부가 해마다 공시하는 토지 가격)로 계산할 것인가. 아니면 입찰 예정가격을 산출할 때 기초로 삼았던, 그보다 앞선 시점의 재산가액으로 계산할 것인가. 분모가 작아지면 사용료는 커집니다. 반대면 줄어듭니다. 같은 조문을 두고 사용자와 관리청의 계산이 달라지는 지점입니다. 고지서 한 장 앞에서 왜 이렇게 계산됐는지 몰라 답답하셨다면, 바로 이 분모 때문입니다. ## 대법원의 답 — 입찰이 이루어진 해의 공시지가입니다 대법원은 문언 그대로 읽었습니다. '입찰 당시의 재산가액'은 입찰이 이루어진 때의 재산가액이라고 해석하는 것이 자연스럽습니다. 이를 첫해 사용료 산정의 기초가 된 과거 시점의 재산가액으로 보는 것은 문언의 통상적인 의미를 벗어난다는 것입니다. 근거는 세 겹입니다. 첫째, 낙찰가는 예정가격보다 높게 형성되는 것이 보통이어서, 첫해 사용료는 과거 공시지가에 직접 연동되지 않습니다. 둘째, 계산식의 취지는 낙찰가를 기준으로 매년 재산가액의 변동률만 반영하려는 것입니다. 그런데 과거 시점을 분모로 삼으면 사용 기간에 포함되지도 않은 기간의 변동률까지 얹히고 2년 치 상승분이 한꺼번에 반영될 수 있습니다. 셋째, 그 해석으로 다소 불합리한 결과가 생기더라도 그것은 법령 개정으로 해결할 문제이지 해석으로 뒤집을 문제가 아니라는 것입니다. 행정처분 관련 상담을 진행하다 보면, 계산식 다툼은 사소해 보여도 여러 해 누적되면 금액 차이가 상당해지는 것을 자주 확인합니다. 기준 시점 하나가 매년 반복 적용되기 때문입니다. ## 국유재산 사용료가 이상하면 어떻게 대응하나요? 세 가지 순서로 점검해 보시기 바랍니다. 먼저 고지서와 함께 산출 내역을 요구해, 분모에 어느 해의 개별공시지가가 들어갔는지 확인합니다. 입찰이 이루어진 해의 공시지가가 아니라면 이번 대법원 기준과 어긋난 계산입니다. 다음으로 어긋남이 확인되면 관리청에 재산정을 요구하고, 받아들여지지 않으면 사용료 부과처분을 다투는 불복 절차를 검토합니다. 이번 사건 자체가 부과처분의 효력을 다툰 소송이었습니다. 마지막으로 앞으로 낼 입찰이라면, 입찰 연도의 공시지가와 예정가격 산출 기초를 입찰 단계에서 미리 확보해 두는 것이 좋습니다. 분쟁은 대부분 자료가 사라진 뒤에 시작되기 때문입니다. 계산식은 국가가 정하지만, 검산은 사용자의 몫입니다. 지금 책상 위에 있는 사용료 고지서의 분모, 어느 해 숫자로 계산되어 있습니까? 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #법률상담 #변호사상담 #계약분쟁 #법무법인동북아 #권우상변호사