유익비 돌려받기, 전세권자는 조건이 다릅니다

안녕하세요. 의뢰인 한 분 한 분의 입장에서 사안을 살피는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 전세 계약이 끝날 무렵 인테리어와 설비에 들인 돈을 돌려받을 수 있는지 묻는 상담이 부쩍 늘었습니다. 건물 가치를 올려 준 비용, 이른바 유익비를 둘러싼 분쟁입니다. 2026년 5월 대법원 판결(대법원 2026다200201)은 전세권자라면 민법 제310조의 요건, 즉 개량을 위한 지출과 반환 시점의 가치 증가만 증명하면 되고 부당이득 요건까지 따로 증명할 필요는 없다고 정리했습니다. 실제 분쟁의 흐름을 따라가며 그 조건을 짚어 보겠습니다. ## 어느 전세권자의 이야기 — 건물에 돈을 들였습니다 한 상가 전세권자가 있었다고 해 보겠습니다. 등기까지 마친 전세권(=보증금을 내고 남의 부동산을 사용·수익하는 물권)을 설정하고 건물을 쓰던 중, 낡은 배관과 방수 상태를 대대적으로 손봤습니다. 임시방편 수리가 아니라 건물 자체의 가치를 끌어올린 공사였습니다. 계약이 끝나고 건물을 돌려주면서 그 비용을 청구하자, 소유자가 맞섭니다. "그 공사로 내가 얻은 이득이 정확히 얼마인지, 손실은 무엇인지 당신이 전부 증명하라"는 것입니다. 부당이득의 논리를 끌고 들어온 반박입니다. 건물 값을 올려 준 쪽이 오히려 증명의 짐까지 떠안게 되는 순간입니다. 여기서 다툼이 시작됩니다. ## 유익비란 무엇이고, 왜 돌려받을 수 있나요 유익비는 세든 건물을 더 좋게 고치는 데 들인 돈, 즉 물건의 객관적 가치를 높인 지출을 말합니다. 깨진 유리를 갈아 끼우는 필요비(=현 상태를 유지하기 위한 비용)와 구별됩니다. 민법 제310조 제1항은 전세권자가 개량을 위해 지출한 금액 기타 유익비에 관하여, 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 요건은 두 갈래입니다. 개량을 위한 지출이었을 것, 그리고 그 가치 상승이 반환 시점에도 남아 있을 것입니다. ## 대법원이 정리한 쟁점 — 부당이득 요건까지 필요한가 소유자 측 논리대로라면 전세권자는 민법 제310조에 더해 부당이득 규정의 요건, 곧 상대방의 이득과 나의 손해, 인과관계까지 전부 증명해야 합니다. 문턱이 두 배로 높아집니다. 대법원은 이를 정리했습니다. 전세권자의 유익비상환청구권을 규정한 민법 제310조 제1항은 부당이득에 관한 특별 규정에 해당하므로, 제310조의 요건만 충족하면 되고 부당이득 요건까지 모두 인정되어야 하는 것은 아니라는 판단입니다. 특별 규정이 있으면 그 규정이 우선한다는 원칙이 확인된 것입니다. 전세권자로서는 증명의 부담이 한 겹 걷힌 셈입니다. ## 유익비, 증명과 선택권은 어떻게 되나요? 문턱이 낮아졌다고 만사가 해결되지는 않습니다. 상담을 진행하다 보면 공사에 들인 돈의 영수증조차 남아 있지 않은 경우를 자주 봅니다. 지출액을 증명할 계약서와 세금계산서, 공사 전후 상태를 비교할 사진이 없으면 청구의 출발점이 무너집니다. 가액 증가가 현존하는지도 감정(=전문가가 가치를 평가하는 절차)으로 다투는 일이 많습니다. 또 하나 기억할 점은 선택권이 소유자에게 있다는 것입니다. 소유자는 실제 지출액과 가치 증가액 중 적은 쪽을 골라 상환할 수 있습니다. 가령 3천만 원을 들였어도 현존하는 가치 상승이 그보다 작다면 그 금액이 기준이 될 수 있습니다. ## 전세 계약 때 유익비를 지키려면 무엇을 준비해야 하나요? 공사 전이라면 소유자의 동의와 비용 정산 방식을 문서로 남기는 것이 가장 확실합니다. 계약서에 원상회복(=빌리기 전 상태로 되돌려 놓는 것) 특약이 있는지도 반드시 확인해야 합니다. 특약의 내용에 따라 유익비 청구가 막히는 경우가 있기 때문입니다. 이미 공사를 마친 상태라면 지출 증빙과 공사 전후 사진, 시공 내역서를 지금이라도 한 폴더에 모아 두시기 바랍니다. 계약 종료가 다가온다면 반환 전에 건물 상태를 영상으로 기록해 가치 상승의 현존을 남겨 두는 것이 좋습니다. 오늘 창고와 메일함에서 그 서류들부터 찾아 정리해 보시기 바랍니다. 분쟁이 시작된 뒤에 만들 수 없는 것이 바로 그 기록들입니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #민사소송 #계약분쟁 #법률상담 #법무법인동북아 #권우상변호사