상가 월세 3기 연체의 정확한 계산법과 임차인·임대인의 대응

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 상가 월세가 세 달 연속 밀리면 곧바로 쫓겨난다고 알고 계신다면, 절반만 맞고 절반은 틀렸습니다. 상가 월세 연체로 계약이 해지되는 기준은 '연속'이 아니라 밀린 돈의 '총액'이기 때문입니다. 임대인이든 임차인이든, 이 '3기'라는 기준을 정확히 알아야 억울한 일을 피할 수 있습니다. ### 3기 연체는 세 달 연속 밀린 것을 뜻할까요 결론부터 말씀드리면 아닙니다. 기준은 총액입니다. 3기 연체는 연속이 아니라 누적으로 셉니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 밀린 차임이 '3기의 차임액'에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다. 여기서 '3기'는 세 달을 연달아 거른 상태가 아닙니다. 밀린 금액을 다 합쳤을 때 월세 석 달치가 되는 순간을 뜻합니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라고 해 보겠습니다. 1월에 한 달을 걸렀다가 2월에 냈고, 4월에 또 한 달, 6월에 다시 한 달을 걸렀다면, 밀린 총액이 300만 원, 곧 석 달치에 이릅니다. 이때 3기 연체가 됩니다. 상담을 진행하다 보면, "한 번도 두 달 연속 밀린 적 없으니 괜찮다"고 안심하시다가 이 누적 계산에서 당황하시는 분이 많습니다. 참고로 일반 건물 임대차는 민법상 2기만 밀려도 해지될 수 있어, 상가는 임차인에게 한 기만큼 여유를 더 준 셈입니다. ### 3기가 차면 임대인은 무엇을 할 수 있나요 밀린 차임이 3기에 이르면, 임대인에게는 강한 세 가지 카드가 생깁니다. 임차인 입장에서는 마음이 무거워지는 대목입니다. 첫째, 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 기간이 남아 있어도, 임대인은 제10조의8에 따라 계약을 끝내고 상가를 비워 달라고 요구할 수 있습니다. 둘째, 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 상가임대차법은 임차인에게 최장 10년까지 계약을 이어갈 권리를 주지만, 3기 연체 사실이 있으면 임대인은 그 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(제10조 제1항 제1호). 셋째, 권리금을 보호받을 기회도 잃을 수 있습니다. 3기 연체가 있으면, 임차인이 새 세입자를 데려와 권리금을 회수할 기회를 임대인이 막아도 손해배상을 묻기 어려워집니다. 여러 사건을 다루다 보면, 월세 몇 달을 가볍게 넘긴 일이 결국 수천만 원짜리 권리금을 날린 사례를 봅니다. 몇 달의 방심이 수천만 원을 좌우합니다. ### 임차인은 어떻게 대응해야 할까요 다행히 손 놓고 있을 일만은 아닙니다. 핵심은 3기라는 문턱을 넘기 전에 움직이는 것입니다. 가장 확실한 방법은 밀린 차임이 석 달치에 닿기 전에 일부라도 갚아 총액을 3기 밑으로 낮추는 것입니다. 초기에 사건을 맡으며 배운 원칙이 하나 있습니다. 해지는 '3기에 이른 사실'을 근거로 하므로, 임대인이 해지를 통보하기 전에 연체액을 낮춰 두면 해지의 발판 자체가 사라집니다. 그래서 통장 잔고가 빠듯하더라도 우선순위를 월세에 두시라고 말씀드립니다. 오늘 임차인이라면 지금 밀린 월세가 정확히 몇 기인지부터 계산해 보십시오. 임대인이라면 언제 어떤 방식으로 해지를 통보할지, 연체 기록이 남아 있는지 먼저 확인하시기 바랍니다. 어느 쪽이든, 3기라는 선을 정확히 아는 사람이 다툼에서 유리한 자리에 섭니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #상가임대차 #차임연체 #상가월세 #임대차분쟁 #법무법인동인