형제 공동상속 부동산, 한 명이 매각을 거부할 때 쓰는 공유물분할 소송

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 형제 중 한 사람이 끝까지 집을 팔지 않겠다고 버틴다면, 남은 형제들은 그 공동상속 부동산에 영영 묶여 있어야 할까요. 그렇지 않습니다. 길은 있습니다. 나머지 형제는 법원에 공유물분할을 청구해 경매 또는 지분 정산으로 재산을 정리할 수 있습니다. ### 한 명이 끝까지 반대하면 방법이 없을까요? 먼저 결말부터 말씀드립니다. 한 명이 반대해도, 나머지 형제는 법원을 통해 그 부동산을 정리할 수 있습니다. 부모님이 남긴 단독주택 한 채를 삼 남매가 3분의 1씩 나눠 상속받은 사례가 있었습니다(편의상 A 가족이라 하겠습니다). 두 사람은 팔아서 나누자고 했지만, 한 사람은 "여기서 계속 살겠다"며 반대했습니다. 형제 사이가 서먹해진 채, 몇 년간 재산이 그대로 묶였습니다. 출구가 없어 보였습니다. 결국 남은 형제들이 법원에 공유물분할을 청구했고, 집은 경매를 거쳐 대금을 지분대로 나누는 방식으로 정리됐습니다. 이런 사건을 여러 번 곁에서 도우며 느낀 것은, 끝까지 버티던 분도 절차가 시작되면 대화의 자리로 돌아온다는 점입니다. 포기하지 않으셔도 됩니다. 공유물분할(=여러 사람이 함께 가진 재산을 나누는 절차)은 한 사람의 반대만으로 막히지 않습니다. ### 왜 한 사람이 반대하면 팔지 못했을까 여기서 궁금해지실 겁니다. 지분이 더 많은 두 형제가 왜 곧바로 팔지 못했을까요. 이유는 소유의 구조에 있습니다. 상속으로 생긴 공동소유(=여러 명이 한 부동산을 지분으로 나눠 갖는 상태)에서는, 부동산 전체를 팔거나 크게 바꾸는 일에 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 민법 제264조가 그렇게 정합니다. 한 사람이라도 도장을 찍지 않으면 집 전체는 시장에 내놓을 수 없습니다. 다만 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. '내 지분'만큼은 다른 형제 동의 없이도 팔 수 있습니다. 문제는 그런 지분만 따로 사려는 사람을 현실에서 찾기 어렵다는 점입니다. 그래서 지분을 따로 파는 길은 열려 있어도, 제값을 받기가 쉽지 않습니다. 저는 이 대목이 늘 안타깝습니다. 권리는 있는데 시장이 받쳐 주지 않아, 결국 형제끼리 마주 앉게 되기 때문입니다. ### 공유물은 어떤 방법으로 나눌 수 있나요? 그렇다면 어떻게 풀까요. 법이 준비해 둔 길은 세 가지입니다. 협의가 되지 않으면, 공유자는 법원에 나눠 달라고 청구할 수 있습니다. 민법 제268조는 공유물분할을 청구할 권리를 보장하고, 제269조는 그 방법을 정합니다. 첫째는 현물분할입니다. 땅처럼 쪼갤 수 있으면 조각을 나눠 각자 갖습니다. 둘째는 경매를 거쳐 대금을 나누는 방식입니다. 집처럼 쪼개기 어려우면 팔아서 돈을 지분대로 나눕니다. 앞의 A 가족이 이 길을 걸었습니다. 셋째는 한 사람이 부동산을 온전히 갖고 나머지에게 지분 값을 돈으로 치러 주는 방식입니다. 실제로 다른 가족(편의상 B 가족)에서는, 그 집에서 계속 살기를 원한 막내가 형과 누나의 지분을 감정가로 사들여 마무리했습니다. 사는 사람도, 나가는 사람도 각자 원하는 것을 얻은 셈입니다. ### 같은 상황이라면 무엇부터 하면 좋을까 마지막으로 방향을 정리해 드리겠습니다. 순서만 잡으면 생각보다 길이 보입니다. 가장 먼저, 형제끼리 협의를 시도해 보시길 권합니다. 누가 계속 쓸지, 팔아서 나눌지, 값은 어떻게 매길지를 대화로 좁히는 것이 언제나 가장 빠릅니다. 그다음 부동산 등기부와 상속 지분을 정리해, 각자의 몫을 숫자로 확인해 두시기 바랍니다. 협의가 끝내 안 되면, 공유물분할청구라는 법의 길이 남아 있습니다. 한 가지만 기억하시면 좋겠습니다. 한 사람이 버틴다고 해서 재산이 영원히 묶이는 것은 아닙니다. 마음이 상해 대화가 끊긴 형제 사이라도, 법은 각자의 몫을 되찾을 길을 열어 둡니다. 충분히 정리할 수 있습니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #공유물분할 #공동상속 #부동산소송 #부동산전문변호사 #김경인변호사