신축 아파트 누수·균열, 하자보수와 손해배상 청구 기간 총정리

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 신축 아파트 하자의 청구 기간은 종류별로 다릅니다. 마감공사는 2년, 설비는 3년, 방수·철근콘크리트는 5년, 기둥·내력벽 같은 주요 구조부는 10년입니다. 그 기간 안이라면 보수도, 손해배상도 받을 수 있지만, 놓치면 정당한 권리도 사라집니다. 설레는 마음으로 새 아파트에 들어선 첫날, 천장에서 물이 떨어지고 벽에 금이 가 있다면 말문이 막힙니다. 큰돈을 들여 산 새집인데 어디에 무엇을 요구해야 할지 막막하기만 합니다. 다행히 법은 신축 아파트 하자를 종류별로 나눠 청구 기간을 정해 두었습니다. 하자를 확인한 순간부터 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지 차근차근 짚어 드리겠습니다. ### 신축 아파트 하자, 어떤 종류로 나뉘나요? 가장 먼저 할 일은 지금 생긴 문제가 어떤 하자인지 나누는 것입니다. 하자(=시공이 제대로 되지 않아 생긴 결함)는 크게 두 갈래로 봅니다. 하나는 벽지·창호·타일처럼 눈에 보이는 마감 부분의 결함입니다. 다른 하나는 방수·배관·기둥·내력벽처럼 건물을 지탱하는 속 부분의 결함입니다. 둘은 이름만 다른 것이 아닙니다. 이 구분을 왜 이렇게 강조하는지 궁금하실 겁니다. 하자의 종류에 따라 뒤에서 설명할 청구 기간이 완전히 달라지기 때문입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 아파트를 분양한 사업자에게 이런 하자를 책임지도록 정하고 있습니다. 상담을 진행하다 보면, 사진 몇 장만 두고 "그냥 하자"라고 뭉뚱그리시는 분이 많습니다. 종류부터 차분히 나눠 두면, 그다음 길이 한결 수월해집니다. ### 하자담보책임 기간은 몇 년인가요? 핵심부터 말씀드립니다. 하자마다 청구할 수 있는 기간이 다르고, 이 기간을 넘기면 못 받습니다. 집합건물법 제9조의2와 공동주택관리법 제36조는 하자담보책임(=하자를 책임지는 기간)을 하자의 종류별로 나눠 둡니다. 벽지·미장 같은 마감공사는 대체로 2년, 난방·급수·환기 설비는 3년, 방수·철근콘크리트 공사는 5년입니다. 기둥·내력벽처럼 건물을 떠받치는 주요 구조부는 10년입니다. 즉 같은 아파트라도 벽지 들뜸은 2년, 기둥 균열은 10년까지 다툴 수 있다는 뜻입니다. 우리 집 벽의 금은 몇 년짜리 하자일까요. 이 물음부터 풀어야 합니다. 이 기간은 대체로 입주가 시작되거나 사용검사를 받은 때부터 셉니다. 기준은 그 날짜 하나입니다. 여러 사건을 다루다 보면, 5년·10년짜리 중대한 하자를 2년으로 착각해 지레 포기하시는 분이 가장 안타깝습니다. 날짜를 먼저 확인하십시오. ### 하자보수·손해배상, 누가 청구할 수 있나요? 청구할 사람도 미리 정해 두어야 합니다. 여기서 헷갈려 마음 졸이는 분이 많은데, 개별 집주인과 입주자대표회의의 역할이 다르기 때문입니다. 우리 집 안에서 생긴 하자는 그 집의 구분소유자(=아파트 한 채의 소유자)가 직접 요구할 수 있습니다. 반면 복도·주차장·외벽처럼 다 함께 쓰는 공용부분은 입주자대표회의가 하자보수를 요구하는 창구가 됩니다. 공동주택관리법 제37조가 이 보수 요구의 근거입니다. 여기서 꼭 짚어 두고 싶은 점이 있습니다. 하자보수를 요구하는 것과, 그 하자로 생긴 손해를 배상받는 것은 다릅니다. 손해배상을 청구할 권리는 원칙적으로 각 집의 구분소유자에게 있습니다. 실무에서 보면 이 둘을 섞어 생각하시다가 청구 상대를 잘못 잡는 분이 있습니다. 무엇을, 누가 요구하는지부터 정리하셔야 합니다. ### 보수 요구부터 손해배상까지 어떤 순서로 진행하나요? 이제 실제 절차입니다. 순서는 단순합니다. 먼저 하자를 사진과 날짜로 남기고, 사업자나 입주자대표회의를 통해 보수를 요구합니다. 이때 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 쓰는 편이 좋습니다. 그다음 상대가 정해진 기간 안에 고쳐 주지 않거나, 고쳤어도 부실하면, 그 하자로 생긴 손해를 배상하라고 청구합니다. 여기까지 협의로 풀리지 않으면 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송으로 넘어갑니다. 이 과정에서 승패를 가르는 것은 결국 자료입니다. 하자가 언제 생겼고, 어떤 종류이며, 보수를 언제 요구했는지가 시간 순서로 정리돼 있어야 합니다. 저희는 결과를 장담하기보다, 이 기록을 빠짐없이 모으는 일에 집중합니다. ### 마지막으로, 기간이 지나기 전에 해야 할 일 오늘 당장 하실 일은 하나입니다. 우리 아파트의 사용검사일 또는 입주일을 확인하는 것입니다. 그 날짜에서 지금까지 얼마가 지났는지 세어 보시기 바랍니다. 마감공사 2년, 설비 3년, 방수·구조 5년, 주요 구조부 10년, 이 기준에 비춰 아직 살아 있는 권리가 무엇인지 확인하셔야 합니다. 남은 기간이 얼마 없다면 보수 요구부터 서둘러 기록으로 남기십시오. 새집에서 마음 편히 지내실 권리는 기간 안에 움직인 분에게 남습니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #신축아파트하자 #하자보수 #손해배상 #부동산전문변호사 #법무법인동인