새 세입자를 데려왔는데 건물주가 거절했습니다 — 권리금, 못 받고 나와야 하나

안녕하세요. 국내 10위권 대형로펌 법무법인 동인 구성원변호사, 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 새 세입자를 직접 구해 왔는데 건물주가 정당한 이유 없이 계약을 거절했다면, 임차인은 그 방해로 생긴 손해를 건물주에게 배상 청구할 수 있습니다. 권리금 5천만 원을 주고 들어와 5년을 장사한 가게를 나가면서 한 푼도 못 건질 처지라 해도, 곧바로 포기할 일은 아닙니다. 이런 상담을 받을 때마다 마음이 무겁습니다. 오늘은 자주 벌어지는 상가 권리금 분쟁을 이야기로 따라가 보겠습니다. 법이 임차인을 어디까지 지켜 주는지 함께 정리해 드리겠습니다. ## "권리금 5천만 원, 결국 한 푼도 못 받나요" 먼저 결론부터 말씀드리면, 이런 경우 임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 한 자영업자 사장님(편의상 A님이라 하겠습니다)의 이야기입니다. A님은 목 좋은 상가에서 몇 년간 가게를 키웠습니다. 계약이 끝날 무렵, 권리금을 회수하려고 직접 새 임차인을 구해 건물주에게 소개했습니다. 그런데 건물주는 "그 사람과는 계약하지 않겠다"며 거절했습니다. 뚜렷한 이유도 없었습니다. A님은 권리금을 고스란히 날릴 위기에 놓였습니다. 이 지점에서 많은 분이 그만 마음을 접으십니다. 하지만 포기하기엔 아직 이릅니다. ## 건물주는 왜 정당한 이유 없이 새 임차인을 거절할까요 문제의 핵심은 건물주가 '정당한 이유 없이' 새 임차인을 막았다는 데 있습니다. 건물주의 속내는 대체로 비슷합니다. 임대료를 더 받고 싶거나, 건물을 직접 쓰고 싶거나, 세입자를 바꾸고 싶은 것이죠. A님 사건에서도 건물주는 새 임차인의 조건이 마음에 들지 않는다는 막연한 이유만 댔습니다. 이런 통보를 들은 A님의 답답함이 어땠을지 짐작이 갑니다. 처음 이런 일을 맡았을 때, 저 역시 '거절 이유가 마음에 안 든다는 정도면 어쩔 수 없지 않나' 하고 지나칠 뻔한 시절이 있었습니다. 그러나 사건을 거듭하며 깨달았습니다. 그 '막연한 거절'이야말로 법이 정면으로 문제 삼는 지점이었습니다. ## 법은 이런 방해를 어떻게 보나요 다행히 법은 이런 임차인을 외면하지 않습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 정면으로 보호합니다. 이 법 제10조의4는 건물주의 방해를 금지합니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지, 건물주는 임차인이 데려온 새 임차인에게서 권리금 받는 것을 막을 수 없습니다. 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하는 것도 방해에 해당합니다. 방해로 손해가 생기면, 건물주는 그 손해를 배상할 책임을 집니다. 배상액에도 기준이 있습니다. 새 임차인이 주기로 한 권리금과, 임대차가 끝날 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘지 않습니다. 대법원도 이 점을 짚었습니다. 건물주가 계약을 맺지 않겠다는 뜻을 미리 분명히 밝혔다면, 임차인이 새 임차인을 주선하지 못했더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 여러 사건을 다루다 보면, 건물주의 문자 한 통·통화 녹음 하나가 '방해가 있었다'는 결정적 증거가 되는 경우가 많습니다. ## 건물주의 거절에 '정당한 사유'가 있으면 어떻게 되나요 반대로, 건물주에게 정당한 사유가 있으면 손해배상 책임은 인정되지 않습니다. 법은 몇 가지 정당한 거절 사유를 정해 두었습니다. 새 임차인이 보증금이나 임대료를 낼 능력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 어길 것이 뻔한 경우 등입니다. 그래서 실제 다툼은 "건물주의 거절이 정당한가"를 두고 벌어집니다. 막막하게 느껴지실 수 있지만, 여기서 승패를 가르는 것은 결국 자료입니다. 새 임차인이 충분한 지급 능력을 갖췄다는 점, 건물주가 별다른 이유 없이 거절했다는 점을 임차인이 증거로 보여야 합니다. 이 준비를 얼마나 촘촘히 했는지에 따라 결과는 달라집니다. 저희는 결과를 장담하기보다, 이 자료를 빠짐없이 모으는 일에 집중해 조력합니다. ## 김경인 변호사의 정리 권리금을 못 받고 나갈 상황이라고 해서 곧바로 포기하실 필요는 없습니다. 건물주가 정당한 이유 없이 새 임차인을 막았다면, 그 손해를 물을 길이 열려 있기 때문입니다. 다만 이 권리에는 시간제한이 있습니다. 손해배상 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 하기 어려워집니다. 지금 새 임차인을 구하는 중이거나, 건물주의 거절을 마주하고 계신가요? 그렇다면 오늘 나눈 대화·문자부터 지우지 말고 남겨 두시는 편이 좋습니다. 그 기록이 훗날 어떤 무게를 갖게 될지, 한번 생각해 보시길 권합니다. [본문 글자수: 약 2260자] 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #상가임대차 #권리금 #임대차분쟁 #부동산전문변호사 #법무법인동인