규제지역 지정으로 대출이 줄었을 때, 매매 잔금과 계약금은 어떻게 되나요

안녕하세요. 국내 10위권 대형로펌 법무법인 동인 구성원변호사, 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. "조정대상지역으로 묶이면서 대출 한도가 뚝 떨어졌는데, 잔금을 못 내면 계약금 수천만 원을 그냥 날리는 걸까요?" 요즘 가장 많이 받는 질문 가운데 하나입니다. 결론부터 말씀드리면, 계약금을 지킬 수 있는지는 세 가지로 갈립니다. 계약서에 대출 특약이 있는지, 중도금 지급 등 '이행 착수'가 있었는지, 규제가 토지거래허가인지 단순 대출규제인지입니다. 잔금 날짜는 다가오는데 돈이 부족하면, 매수인은 계약 해제와 계약금 몰취(=계약금을 상대에게 빼앗기는 것) 사이에서 밤잠을 설칩니다. 지금 그 갈림길에 서 계신 분이라면, 그 막막함을 잘 압니다. 오늘은 이 상황을 어떤 순서로 확인하고 대응해야 하는지, 단계별로 짚어 드리겠습니다. ## 먼저 계약서의 '대출 특약'부터 확인합니다 가장 먼저 볼 것은 계약서에 대출과 관련한 특약이 있는지입니다. "매수인이 대출을 받지 못하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 취지의 특약(이른바 융자 조건부 특약)이 들어가 있으면, 규제로 대출이 막혔을 때 계약금을 돌려받을 여지가 생깁니다. 반대로 이런 특약이 없다면, 대출이 안 나온 사정은 원칙적으로 매수인의 사정으로 봅니다. 상담을 진행하면서 안타까울 때가 있습니다. 계약 당시 "대출은 당연히 나오겠지" 하고 특약 한 줄을 넣지 않은 경우입니다. 그 한 줄의 유무가 수천만 원의 향방을 가릅니다. ## 다음으로 '이행 착수' 시점을 따져 봅니다 특약이 없다면, 그다음은 계약금만 걸린 단계인지 아닌지를 봅니다. 민법 제565조는 이렇게 정합니다. 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 물어 주고 계약을 해제할 수 있습니다. 즉 아직 아무도 중도금을 주고받지 않은 초기 단계라면, 매수인은 계약금을 포기하는 선에서 계약에서 빠져나올 수 있습니다. 문제는 중도금입니다. 여기서부터는 마음이 급해지기 마련입니다. 중도금이 오가면 '이행 착수'로 보아, 더 이상 계약금 포기만으로 손쉽게 해제하기 어렵습니다. 이때 잔금을 못 내면 매수인의 이행지체(=약속한 날짜에 의무를 이행하지 못함)가 됩니다. 매도인은 최고(=마지막으로 이행을 촉구하는 통지) 절차를 거쳐 계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제544조가 그 근거입니다. ## 규제로 대출이 막혔다면 계약금을 돌려받을 수 있나요 한마디로, 규제의 '종류'에 따라 답이 갈립니다. 같은 규제라도 결이 달라 당황스러우실 수 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정된 곳이라면 이야기가 다릅니다. 허가를 받지 못하면 매매계약 자체가 확정적으로 무효가 됩니다. 이미 준 계약금은 부당이득(=받을 이유가 없어진 돈)으로 돌려받는 것이 원칙입니다. 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조입니다. 반면 단순히 LTV·DSR 같은 대출 규제가 강화돼 한도가 줄어든 경우는, 특약이 없는 한 계약금 반환이 당연히 인정되지는 않습니다. 다만 계약금이 위약금으로 자동 처리되는지는 또 다른 문제입니다. 계약금을 위약금으로 삼으려면 그런 특약이 있어야 하고, 없으면 실제 손해를 따집니다. 민법 제398조는 손해배상액의 예정을 정하면서, 그 액수가 지나치게 많으면 법원이 감액할 수 있다고 규정합니다. 여러 사건을 다루다 보면, 계약금 전액이 아니라 일부를 돌려받는 선에서 조정되기도 합니다. ## 김경인 변호사의 정리 정리하면 순서는 이렇습니다. 특약 확인, 이행 착수 여부 판단, 규제 종류 구분입니다. 오늘 당장 하실 일은 계약서를 다시 꺼내 대출·해제 관련 특약 문구를 확인하는 것입니다. 그리고 중도금을 이미 주고받았는지 날짜를 짚어 봅시다. 이 두 가지만 확인해도 내가 어느 갈림길에 서 있는지 보입니다. 계약금은 액수가 커서 한 번 어긋나면 되돌리기가 어렵습니다. 결과를 미리 단정하기보다, 지금 손에 쥔 유리한 근거부터 확보해 두시길 권합니다. [본문 글자수: 약 1980자] 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #매매계약 #계약해제 #부동산전문변호사 #부동산변호사 #법무법인동인