전세사기 피해자인데 빚 독촉까지 — 채무불이행자 등재, 어떻게 막나

안녕하세요. 국내 10위권 대형로펌 법무법인 동인 구성원변호사, 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 전세사기 피해자로 인정받으면 이제 한숨 돌리나 싶었는데, 얼마 못 가 은행에서 날아온 빚 독촉 문자에 다시 가슴이 내려앉는 경우가 있어요. 보증금은 떼였는데, 그 보증금을 마련하려고 받은 전세자금대출은 고스란히 내 빚으로 남아 있기 때문입니다. 막는 방법부터 말씀드리면 두 가지입니다. 전세사기 특별법의 대출 상환 유예 지원을 제때 신청해 연체 정보가 신용기록에 곧바로 남지 않게 하고, 전입신고와 확정일자를 유지해 우선변제권을 지키는 것입니다. 요즘 이런 상담이 부쩍 늘었습니다. 그만큼 마음 졸이는 분들이 많다는 뜻이죠. 오늘은 전세사기 피해자가 왜 채무불이행자(=빚을 갚지 못해 법원 명부에 오르는 사람)로까지 몰리는지, 그 오명을 막으려면 지금 무엇을 해야 하는지 정리해 드리겠습니다. ## 전세사기 피해자인데 왜 빚 독촉을 받나요 결론부터 말씀드리면, 전세사기 피해와 대출 상환 의무는 법적으로 별개이기 때문입니다. 전세보증금을 마련할 때 대부분 전세자금대출을 받습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도, 은행에 갚아야 할 대출은 그대로 남습니다. 은행 입장에서 돈을 빌려준 상대는 집주인이 아니라 세입자니까요. 여기서 문제가 시작됩니다. 보증금은 경매에 넘어간 집에 묶여 있고, 매달 나가던 이자와 원금은 계속 청구됩니다. 상환이 밀리면 은행은 신용정보에 연체를 올립니다. 확정판결까지 받은 채권자는 법원에 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있습니다. 근거는 민사집행법 제70조입니다. 상담을 하다 보면, 피해자분들이 가장 억울해하시는 지점이 바로 여기예요. 사기를 당한 사람이 오히려 신용불량 위기에 놓이는 구조니까요. ## 전세사기 특별법은 이 빚을 어떻게 덜어 주나요 특별법은 빚 자체를 없애 주지는 않지만, 숨 쉴 시간을 벌어 줍니다. 핵심은 세 가지입니다. 경매·공매 유예, 대출 상환 유예, 그리고 우선매수권입니다. 첫째, 피해자로 결정되면 살고 있는 집의 경매나 공매를 일정 기간 미뤄 달라고 신청할 수 있습니다. 집이 헐값에 넘어가 보증금 회수 기회를 잃는 것을 막기 위해서입니다. 둘째, 전세자금대출 원리금 상환을 일정 기간 미루고, 연체 정보가 신용기록에 곧바로 남지 않게 하는 지원도 있습니다. 이 지원을 제때 신청하면 채무불이행자명부 등재를 늦출 수 있습니다. 셋째, 우선매수권입니다. 피해자가 살던 집이 경매에 나오면, 낙찰가와 같은 금액으로 다른 사람보다 먼저 그 집을 살 수 있는 권리입니다. 이 권리를 한국토지주택공사(LH)에 넘겨, LH가 대신 매입하도록 요청할 수도 있습니다. 다만 신청 기한과 요건이 촘촘합니다. 전세사기라고 모두 인정되는 것도 아니고, 서류 하나가 빠지면 반려되기도 합니다. 혹시 지금 대출 독촉과 경매 통지를 동시에 받고 계시다면, 혼자 판단하지 마시고 하단 창구로 상황을 들려주세요. 순서를 잡는 것만으로도 급한 불은 끌 수 있습니다. ## 실제 상담에서는 어떤 순서로 풀어 가나요 먼저 내 보증금의 지위부터 확인합니다. 대항력(=집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리)과 우선변제권(=경매 배당에서 남보다 먼저 돈을 받을 순위)이 살아 있는지가 출발점입니다. 주택임대차보호법 제3조와 제3조의2가 그 근거입니다. 이사를 나가야 할 사정이라면, 나가기 전에 임차권등기명령을 받아 이 권리를 단단히 붙잡아 둡니다. 실무에서 안타깝게 자주 마주치는 실수가, 급한 마음에 먼저 이사부터 나가고 전입신고를 빼 버리는 경우입니다. 그러면 애써 쥐고 있던 우선변제권이 사라질 수 있어요. 순서가 결과를 바꾸는 대표적인 장면입니다. 그다음 피해자 결정 신청과 대출·경매 유예 신청을 함께 냅니다. 한쪽만 하면 다른 쪽에서 시간에 쫓기기 때문입니다. 이렇게 배당에서 회수할 금액과 남는 대출을 나란히 계산해, 채무불이행자명부 등재를 막을 방어선을 세워 나갑니다. 이 과정에서 저희는 결과를 장담하기보다, 피해자분이 잃지 않아도 될 권리를 지키는 데 집중해 조력합니다. ## 김경인 변호사의 정리 전세사기 피해자가 빚 독촉까지 받는 상황은, 피해가 두 겹으로 겹친 것입니다. 보증금 회수와 대출 방어를 따로 떼어 생각하면 반드시 한쪽이 무너집니다. 오늘 딱 한 가지만 확인하세요. 내 전입신고와 확정일자가 지금도 살아 있는지입니다. 이 두 가지가 유지돼야 우선변제권도, 특별법의 도움도 온전히 받을 수 있습니다. 혼자 감당하기 버거운 문제입니다. 순서와 기한을 놓치기 전에, 지금 상황을 한번 정리해 두시길 권합니다. [본문 글자수: 약 2280자] 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #전세사기 #전세금반환 #보증금반환 #부동산전문변호사 #법무법인동인