집주인이 ‘실거주’라며 내보냈는데 곧바로 세를 놨다면 — 손해배상 받을 수 있을까

안녕하세요. 의뢰인의 입장에서 한 걸음 더 들어가 살피는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. “집주인이 직접 들어와 살겠다”며 계약 갱신을 거절해 이사를 나갔는데, 얼마 지나지 않아 그 집에 다른 세입자가 들어왔다면 어떨까요. 임차인 입장에서는 속았다는 생각이 들 수밖에 없습니다. 이번 글은 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 의뢰인을 대리해, 임대인의 손해배상 책임을 인정받은 사례를 Q&A로 정리합니다. ## Q1. 집주인이 실거주한다고 갱신을 거절했는데, 곧바로 다른 사람에게 세를 줬어요. 배상받을 수 있나요? 받을 수 있는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 기존 임차인에게 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 이 사건에서도 임대인은 ‘실거주하겠다’며 갱신을 거절했지만, 임대차가 끝난 지 약 한 달 만에 더 높은 보증금으로 다른 사람에게 세를 놓았습니다. 법원은 이를 손해배상 책임이 인정되는 사안으로 보았습니다. ## Q2. 집주인이 ‘진짜 살려고 했다’고 하면, 거짓말이라는 걸 누가 증명하나요? 실거주 의사가 ‘진정으로’ 있었는지에 대한 증명 책임은 임대인 쪽에 있습니다. 단순히 “살려고 했다”는 말만으로는 부족하고, 그 의사가 가공된 것이 아님을 수긍할 만한 사정이 있어야 합니다. 이 사건에서는 임대인이 전입신고만 해 두었을 뿐, 실제 이사한 흔적이 없고, 그 시기 전기·수도·온수 사용량이 거주했다고 보기 어려울 만큼 적었던 점 등이 드러났습니다. 결국 ‘진정한 실거주 의사’를 인정하기 어렵다는 판단으로 이어졌습니다. 임차인 입장에서는 관리비 내역이나 새 임대차 정황 같은 객관적 자료가 큰 힘이 됩니다. ## Q3. 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요? 법은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 정하도록 하고 있습니다. ①갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, ②기존 임대료와 새 임대료의 차액 2년분, ③그 밖에 임차인이 실제로 입은 손해 중에서입니다. 이 사건에서는 두 번째 기준(차액 2년분)에 따라 약 1,200만 원대가 인정됐습니다. 다만 1심과 2심에서 책임 범위를 두고 다툼이 있었던 만큼, 구체적 액수는 사안에 따라 달라진다는 점은 염두에 두셔야 합니다. 정리하면, 실거주를 이유로 한 갱신 거절 뒤 곧바로 제3자에게 임대가 이뤄졌다면, 손해배상을 다툴 여지가 충분합니다. 이사 전후의 관리비·전입·임대 정황 자료를 잘 모아 두는 것이 출발점입니다. 특히 새로 들어온 세입자가 누구이고 언제 계약했는지, 그 보증금·월세가 얼마인지는 손해액 산정과 직결되므로, 가능하다면 등기부나 주변 시세 자료까지 함께 확인해 두시면 좋습니다. 막연히 ‘속았다’는 느낌만으로는 부족하고, 그 느낌을 뒷받침할 기록이 결국 결과를 좌우합니다. 본 글은 실제 판결을 바탕으로 하되 당사자 보호를 위해 인적사항·소재지를 일반화했으며, 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. #실거주 #갱신거절 #손해배상 #주택임대차보호법 #전세 #임대차분쟁 #부동산소송 #법률상담 #법무법인동북아 #권우상변호사