집주인이 ‘새 세입자 무산됐다’며 보증금을 안 줍니다 — 부당한 공제, 어떻게 막나요

안녕하세요. 의뢰인의 입장에서 한 걸음 더 들어가 살피는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 전세나 상가 임대차가 끝났는데 집주인이 보증금을 온전히 돌려주지 않는 경우가 적지 않습니다. 특히 “네가 빨리 안 비워서 새 세입자가 끊겼다”며 그 손해를 보증금에서 빼겠다고 하면, 임차인은 막막해집니다. 이번 글은 임대인이 약 7,300만 원을 손해라며 공제하려 한 사건에서, 그 대부분을 막아낸 사례를 Q&A로 정리합니다. ## Q1. 집주인이 “새 임차인 계약이 무산됐다”며 그 손해를 보증금에서 빼도 되나요? 원칙적으로 그렇게 단정할 수 없습니다. 그 공제가 정당하려면, 임차인이 건물을 ‘위법하게’ 점유해 손해를 끼쳤다는 전제가 성립해야 합니다. 이 사건의 핵심도 바로 그 점이었습니다. 임대인은 “세입자가 안 나가서 신규 계약이 깨졌으니 그 차임·관리비 상당액을 보증금에서 공제하겠다”고 주장했지만, 임차인의 점유가 위법한 것이 아니라면 그 전제부터 무너집니다. ## Q2. 보증금을 못 받아 집을 안 비우고 있었는데, 그게 불법점유인가요? 아닙니다. 임대차가 끝나면 임차인의 ‘건물 반환 의무’와 임대인의 ‘보증금 반환 의무’는 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임대인이 보증금을 돌려주거나 돌려줄 현실적인 준비를 했다는 사정이 없는 한, 임차인이 보증금을 받을 때까지 점유를 계속하는 것은 정당한 권리(동시이행항변권)의 행사이지 불법점유가 아닙니다. 저는 이 점을 정면으로 내세웠습니다. 법원도 “임차인의 점유는 불법점유라 할 수 없고, 불법점유를 전제로 한 임대인의 손해배상·공제 주장은 더 살필 필요 없이 이유 없다”고 판단했습니다. 공제의 ‘전제’ 자체를 깨뜨린 것이 결정적이었습니다. ## Q3. 그럼 보증금은 전부 돌려받나요? 임차인이 부담하는 부분은 없나요? 대부분 돌려받되, 임차인이 실제로 더 사용한 기간에 대한 차임·관리비 상당액은 정산 대상이 됩니다. 이 사건에서도 인도가 완료되기 전 한 달가량 실제 사용한 부분만 부당이득으로 공제됐고, 임대인이 주장한 약 7,300만 원의 공제는 대부분 받아들여지지 않았습니다. 그 결과 임차인은 미반환 보증금 중 약 7,000만 원대를 돌려받게 됐습니다. 소송비용도 대부분 임대인이 부담하는 것으로 정리됐습니다. 정리하면, 보증금 반환과 건물 명도는 동시이행 관계라는 점을 기억하시기 바랍니다. 보증금을 다 받지 못한 상태에서 점유를 이어가는 것은 원칙적으로 정당한 권리 행사이며, 그 점유를 빌미로 한 손해 공제 주장에는 충분히 다툴 여지가 있습니다. 다만 사용한 기간만큼의 정산은 별개라는 점도 함께 고려하셔야 합니다. 그래서 임대차를 정리할 때는 언제 집을 비웠는지, 보증금을 언제 돌려받았는지, 그 사이 무엇을 어떻게 사용했는지를 날짜와 함께 기록해 두는 것이 나중에 큰 힘이 됩니다. 본 글은 실제 판결을 바탕으로 하되 당사자 보호를 위해 인적사항·소재지를 일반화했으며, 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. #임대차보증금 #보증금반환 #동시이행항변권 #부당공제 #상가임대차 #전세보증금 #부동산소송 #법률상담 #법무법인동북아 #권우상변호사