“실거주한다”며 내보낸 집주인, 한 달 만에 새 세입자 — 거짓 갱신거절의 책임

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. “제가 들어와 살겠습니다.” 집주인이 이렇게 말하면 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 없습니다. 그런데 그 말이 거짓이었다면 어떻게 될까요. 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 곧바로 새 세입자를 들인 집주인을 상대로, 임차인을 대리해 손해배상을 받아낸 사례를 양측의 주장과 함께 정리해 보겠습니다. ## 공격 — 임차인: “실거주는 거짓이었다” 임대인은 “직접 거주하겠다”며 임차인의 갱신요구를 거절했습니다. 그러나 계약이 끝난 지 약 한 달 만에, 같은 집을 보증금 2억 7천만 원에 다른 사람에게 임대했습니다. 임차인 측은 “실거주는 핑계였을 뿐, 더 비싼 조건에 새로 세를 주려고 우리를 내보낸 것”이라며, 주택임대차보호법에 따라 거짓 갱신거절로 입은 손해의 배상을 청구했습니다. ## 방어 — 임대인: “들어가려 했지만 사정이 생겼다” 임대인의 반박은 두 갈래였습니다. 첫째, 인근에서 헬스장 동업을 준비하며 실거주할 생각이었는데, 코로나로 동업이 깨지는 예측하지 못한 사정 때문에 들어가지 못했을 뿐 정당한 사유가 있다는 것입니다. 둘째, 임차인이 동의 없이 제3자에게 전대했으므로 그 또한 갱신을 거절할 정당한 사유라는 주장이었습니다. ## 법원의 판단 법원은 임대인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 실거주 의사가 진정했는지는 임대인이 증명해야 하는데, 전입신고만 했을 뿐 실제 이사 비용을 쓴 적도, 차량을 등록한 적도 없고, 거주 흔적도 확인되지 않았습니다. 관리비 내역도 실제 생활과 맞지 않았고, 무엇보다 계약 종료 약 한 달 만에 더 높은 보증금으로 재임대했습니다. 또한 코로나가 이미 진행 중이던 상황이라 ‘한 달 만의 예측 불가능한 사정’도 인정되지 않았고, 전대 주장도 받아들여지지 않았습니다. 결국 법원은 임대인의 손해배상 책임을 인정해, 새 임대조건과 종전 조건의 차액을 기준으로 약 1,212만 원의 배상을 명했습니다. 다만 청구액 전부가 아니라 책임 범위를 따져 일부를 인정한 결과였습니다. 여기서 임차인이 알아 두면 좋은 점이 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 임차인은 그 뒤에 그 집이 어떻게 됐는지를 확인할 수 있습니다. 만약 짧은 기간 안에 다른 사람이 그 집에 들어와 살거나 새로 세를 든 정황이 보이면, 실거주가 거짓이었음을 다툴 단서가 됩니다. 등기부등본이나 전입세대 열람 등으로 그 흐름을 확인하는 것이 출발점입니다. 실거주를 이유로 한 갱신거절은 가능하지만, 그 의사는 ‘진짜’여야 합니다. 거짓으로 드러나면 손해배상으로 이어질 수 있습니다. 임차인이라면 갱신거절 후의 정황(재임대 시점·조건)을 기록해 두고, 임대인이라면 실거주 계획을 객관적 자료로 남겨 두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다. 본 글은 실제 사건을 바탕으로 하되 당사자 보호를 위해 인적사항·주소를 일반화했으며, 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사건의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. #실거주갱신거절 #주택임대차보호법 #계약갱신요구권 #손해배상 #임대차분쟁 #전세 #변호사상담 #법무법인동북아 #권우상변호사