월세 밀려 해지 통지 받고 11분 뒤 입금했는데 — 명도소송, 시간이 가른 승패

안녕하세요. 의뢰인 한 분 한 분의 입장에서 사안을 살피는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 월세가 밀리면 임대인도, 임차인도 마음이 급해집니다. 단 몇 분이 누군가의 보금자리와 권리를 가를 수 있기 때문입니다. 해지 통지를 받자마자 밀린 월세를 내면 계약을 지킬 수 있을까요? 단 11분 차이로 승패가 갈린 명도소송 사례를 바탕으로, 자주 받는 질문을 정리해 보겠습니다. ## Q1. 월세가 얼마나 밀리면 계약을 해지할 수 있나요? 주택 임대차에서는 차임이 2기에 이르도록 연체되면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 위 사례에서도 임차인이 두 달치 월세를 내지 않자, 임대인이 2기 연체를 이유로 해지 내용증명을 보냈습니다. ## Q2. 해지 통지는 언제 효력이 생기나요? 핵심은 이 지점입니다. 우리 법은 상대방에게 의사표시가 ‘도달한 때’ 효력이 생긴다고 정하고 있습니다(도달주의). 위 사례에서 해지 내용증명은 오전 9시 49분경 임차인에게 도달했습니다. 법원은 바로 그 시각, 도달과 동시에 해지의 효력이 발생했다고 보았습니다. 계약 기간을 ‘날짜’ 단위로 정했더라도, 그것은 기간 계산의 문제일 뿐 해지 효력 발생 시점을 자정으로 미루는 근거가 되지는 않는다고 했습니다. ## Q3. 통지를 받고 바로 밀린 월세를 내면 해지를 막을 수 있나요? 위 사례의 임차인은 내용증명이 도달한 지 약 11분 뒤인 오전 10시 1분경 한 달치 월세를 입금했습니다. 그러나 법원은 “이미 해지 효력이 발생한 뒤”라고 보았습니다. 게다가 그 시점에 한 달치는 37일, 다른 한 달치는 6일 연체된 상태였습니다. 그래서 뒤늦은 일부 입금만으로는 해지가 신의칙 위반이나 권리남용이 되지 않는다고 판단했습니다. 결국 임차인은 건물을 인도해야 했습니다. 다만 보증금은 임차인이 부담할 금액을 뺀 나머지를 돌려받는 것과 맞바꿔 건물을 인도하도록 정해졌습니다. ## Q4. 갱신을 요구했는데도 비워 줘야 하나요? 갱신요구로 계약이 연장됐더라도, 그 후 다시 2기 차임을 연체하면 그 사유로 해지될 수 있습니다. 갱신은 ‘연체해도 된다’는 면죄부가 아닙니다. 위 사례에서도 임차인은 갱신을 주장했지만, 그 뒤의 2기 연체가 새로운 해지 사유가 됐습니다. 한편 보증금은 임대차가 끝나면 당연히 돌려받는 것이 아니라, 임차인이 부담할 연체 차임·손해 등을 공제한 나머지를 건물 인도와 맞바꿔 받는 구조라는 점도 함께 기억해 두실 필요가 있습니다. 이 사건의 교훈은 분명합니다. 월세 연체에서는 ‘분 단위 시간’이 결과를 가릅니다. 임대인이든 임차인이든, 그 분 단위가 뼈아픈 후회로 남지 않도록 통지의 발송·도달 시각과 입금 시각을 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 작은 시간의 차이가 권리의 향방을 바꿀 수 있는 영역이기 때문입니다. 본 글은 실제 사건을 바탕으로 하되 당사자 보호를 위해 인적사항을 일반화했으며, 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. #명도소송 #건물인도 #월세연체 #계약해지 #임대차 #도달주의 #변호사상담 #법률상담 #법무법인동북아 #권우상변호사