전세보증금 반환, 안 주는 집주인에게 받아낸 실제 대응법

안녕하세요. 대한변호사협회 민사전문·형사전문으로 등록된 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다. 전세보증금 반환이 막히면, 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 안 주는 그 막막함에 이사도 잠도 마음 편히 잘 수 없습니다. 한 의뢰인은 사무실에 들어와 앉자마자 통장 잔고 화면을 제게 보여 주며 "이게 제 전 재산인데 몇 달째 묶여 있습니다"라고 하셨습니다. 이삿짐 업체와 잡아 둔 날짜는 다가오는데 집주인은 "새 세입자 들어오면 준다"는 말만 반복하니, 밤마다 달력을 들여다보며 잠을 설치셨다고 했습니다. 그 불안을 저도 상담실에서 수없이 마주했습니다. 결론부터 말씀드리면, 보증금 반환은 운이 아니라 순서를 갖춘 준비의 문제입니다. 보증금 7억 원을 돌려받지 못하던 의뢰인의 사례를 바탕으로, 전세보증금 반환에서 자주 받는 질문을 정리해 보겠습니다. ## Q1. 계약이 끝났는데 “새 세입자 들어오면 준다”고 합니다. 기다려야 하나요? 기다릴 의무는 없습니다. 임대차가 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 새 세입자를 구하는 것은 집주인의 사정일 뿐입니다. 위 사례의 집주인도 “새 세입자가 정해지면 주겠다”며 반환을 미뤘지만, 임차인은 그 말을 기다리지 않고 대응에 들어갔습니다. 기다림이 길어질수록 불리해지는 쪽은 대개 임차인입니다. ‘언제까지 기다려야 하나’를 고민할 시간에, 내 권리부터 정리해 두는 편이 낫습니다. ## Q2. 건물을 비워 주면 보증금 받기가 더 어려워지지 않나요? 그래서 순서와 절차가 중요합니다. 위 사례에서는 집주인이 건물을 돌려받고도 보증금을 줄 뜻이 없어 보이자, 임차인이 먼저 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 또한 보증금을 지키기 위한 임차권등기 비용도 청구에 포함했습니다. 짐을 빼는 일은 단순해 보여도, 받을 돈을 지키는 절차와 맞물려 있습니다. 순서 하나를 어떻게 두느냐가 결과를 가르기도 합니다. ## Q3. 소송 도중에 집주인이 보증금을 돌려주면 그걸로 끝인가요? 원금을 받았다고 끝이 아닙니다. 위 사례에서는 소송이 진행되는 동안 집주인이 보증금 7억 원을 전액 반환했습니다. 그러자 임차인은 청구를 지연이자와 등기 비용 부분으로 줄여 마무리했습니다. 원금을 받았다는 안도감에 나머지를 포기하는 분이 많습니다. 그러나 늦게 받은 기간만큼의 손해와 들인 비용도 엄연한 손해이니, 따로 청구할 수 있습니다. ## Q4. 그동안 들인 변호사비·소송비용은 누가 부담하나요? 집주인이 부담하도록 할 수 있습니다. 위 사례에서는 “집주인이 채무를 이행했기 때문에 소를 취하한 것과 같은 사정”이 인정되어, 줄어든 청구 부분의 소송비용을 집주인이 부담하도록 결정됐습니다. 확정된 소송비용액은 약 1,590만 원이었습니다. 끝까지 받아내려면 보증금 원금뿐 아니라 비용 부담까지 정리하는 절차를 빠뜨리지 않아야 합니다. ## Q5. 지금 무엇부터 준비하면 되나요? 계약 종료가 다가오는데 반환이 불투명하다면, 건물을 언제 비울지, 보증금 반환 소송과 임차권등기를 어떤 순서로 밟을지 미리 정해 두는 것이 핵심입니다. 가지고 계신 임대차계약서와 계약 종료·내용증명 발송 기록을 lawsa19@naver.com으로 보내 주시거나, 02-522-1232로 전화 주시면 짐을 빼는 시점과 등기·소송 순서를 함께 짚어 드리겠습니다. 이사 날짜가 잡혀 있다면 그 날짜를 먼저 알려 주세요. 보증금을 돌려받는 일은 운에 맡길 문제가 아니라, 순서를 갖춘 준비의 문제입니다. 계약 종료가 다가오는데 반환이 불투명하다면, 건물을 언제 비울지, 소송과 등기를 어떻게 밟을지 미리 정해 두시기 바랍니다. ## 핵심 정리 - 임대차가 끝나면 새 세입자와 무관하게 집주인은 보증금 반환 의무가 있습니다. - 건물을 비우는 시점과 임차권등기·소송 순서가 결과를 가릅니다. - 원금을 받아도 지연이자와 등기 비용은 따로 청구할 수 있습니다. - 소송비용을 집주인이 부담하도록 정리하는 절차도 빠뜨리지 마세요. - 반환이 불투명하면 짐을 빼기 전에 순서부터 정해 두세요. 본 글은 실제 사건을 바탕으로 하되 의뢰인 보호를 위해 일부 내용을 일반화했으며, 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. #전세보증금 #전세보증금반환 #보증금반환소송 #임차권등기 #주택임대차보호법 #민사소송 #신민호변호사