[전세사기 누명] 나도 모르게 가해자로? 사례로 보는 방어 쟁점

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 전세사기 피해자만 억울한 게 아닙니다. 정작 사기 칠 생각이 전혀 없었는데, 어느 날 갑자기 사기 가해자로 고소를 당하는 분들도 있습니다. 집값이 떨어지고 보증금을 못 돌려주게 됐다는 이유로 말이죠. 임대인, 명의를 빌려준 사람, 중개 과정에 얽힌 사람까지 폭넓게 수사 대상이 되곤 합니다. 정말 처음부터 속일 의도가 없었다면, 어떻게 다퉈야 하는지 자주 나오는 질문을 중심으로 짚어 드리겠습니다. ## 보증금을 못 돌려주면 무조건 사기인가요? 아닙니다. 이 지점이 가장 큰 오해입니다. 사기죄가 성립하려면 핵심 요건이 있습니다. 바로 편취 고의(처음부터 속여서 돈을 가로챌 생각)입니다. 계약 당시에 "어차피 못 돌려줄 걸 알면서도 멀쩡한 척 계약했다"는 점이 인정돼야 사기가 됩니다. 반대로 계약할 때는 정상적으로 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었는데, 이후에 집값 하락이나 경기 악화 같은 사정으로 못 돌려주게 된 것이라면, 이는 민사상 채무 불이행에 가깝습니다. 돈을 못 갚은 것과 처음부터 속인 것은 법적으로 전혀 다릅니다. 이 차이를 입증하는 것이 방어의 출발점입니다. 문제는 수사기관이 이 둘을 어떻게 구분하느냐입니다. 마음속 생각은 눈에 보이지 않으니, 결국 겉으로 드러난 정황으로 판단할 수밖에 없습니다. 계약 당시의 재정 상태, 다른 임차인들에게도 비슷한 일이 있었는지, 보증금을 어디에 썼는지 같은 정황을 종합해서 "처음부터 못 돌려줄 걸 알았다고 볼 수 있는가"를 따집니다. 그래서 내 입장에서는, 그런 정황들을 하나하나 정상적인 거래였다는 방향으로 설명할 수 있어야 합니다. ## 그럼 무엇으로 '고의가 없었다'를 보여주나요? 핵심은 계약 당시의 상황을 객관적인 자료로 복원하는 것입니다. 첫째, 계약 시점의 재정 상태입니다. 그때는 보증금을 돌려줄 자력이 있었는지, 다른 대출이나 임대 수입은 어땠는지를 보여주는 자료가 중요합니다. 통장 거래 내역, 임대 수입 기록, 당시 자산 상황을 보여주는 서류가 여기에 해당합니다. 둘째, 정보를 숨겼는지 여부입니다. 선순위 권리관계나 대출 상황을 임차인에게 제대로 알렸다면, 속일 의도가 없었다는 정황이 됩니다. 계약 전에 등기부를 함께 확인했거나 대출 사실을 고지한 대화가 남아 있다면 큰 도움이 됩니다. 셋째, 사후 노력입니다. 보증금을 돌려주려고 어떤 시도를 했는지, 연락을 끊지 않고 협의했는지가 평가에 반영됩니다. 일부라도 돌려주려 했거나 분할 상환을 제안한 기록은 고의가 없었다는 방향으로 작용합니다. 명의만 빌려준 경우라면 또 다른 쟁점이 생깁니다. 자신이 실제 임대 운영에 관여했는지, 단순히 이름만 올린 것인지에 따라 책임의 무게가 크게 달라집니다. 이 부분은 사실관계를 꼼꼼히 따져야 합니다. 다만 "나는 이름만 빌려줬을 뿐"이라는 말이 곧바로 면죄부가 되는 건 아닙니다. 명의를 빌려준 행위 자체가 다른 문제로 이어질 수 있고, 빌려준 경위와 실제 관여 정도에 따라 평가가 달라지기 때문입니다. 그래서 "나는 몰랐다"로 끝낼 게 아니라, 어떤 경위로 명의를 빌려줬고 운영에는 어디까지 관여했는지를 구체적으로 정리해 두는 편이 좋습니다. 공개된 한 사례에서는, 보증금을 돌려주지 못한 건 맞지만 계약 당시 편취 고의가 인정되지 않아 사기 혐의는 무겁게 평가되지 않은 경우가 소개되기도 합니다. 다만 이는 다른 사건의 사정일 뿐, 모든 경우에 같은 결론이 나는 것은 아닙니다. ## 고소장을 받았다면, 너무 겁먹지 마세요 전세사기로 고소를 당했다는 통지를 받으면 누구나 심장이 내려앉습니다. 하지만 고소를 당한 것과 죄가 인정되는 것은 전혀 다른 단계입니다. 중요한 건 초기 대응입니다. 당황한 나머지 두서없이 진술하거나, 반대로 연락을 피하면 오히려 "숨길 것이 있다"는 인상을 줄 수 있습니다. 계약서, 입출금 내역, 문자와 통화 기록처럼 당시 상황을 보여주는 자료를 차분히 정리하는 것이 먼저입니다. 편취 고의가 없었다는 점은 결국 자료로 말합니다. 혼자 판단이 서지 않을 때는 본격 조사 전에 전문가의 검토를 받아 보시기를 권합니다. 방향을 제대로 잡으면, 생각보다 차분하게 풀어갈 수 있는 사안입니다. 사안의 결론은 표현이나 서류 하나가 아니라 그것이 놓인 맥락과 증거의 구조에서 갈리는 경우가 많습니다. 혼자 판단하기 어렵다면 법무법인(유한) 동인 김경인 변호사와 함께 사실관계를 정리해 점검해 보시길 권합니다. 전화 문의나 상담 예약으로 도움을 받으실 수 있습니다. 본 글은 일반적인 법률 정보이며 특정 결과를 보장하지 않습니다. 구체적 사안은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있어 변호사 상담을 권합니다. #전세사기 #사기누명 #편취고의 #법률상담 #법무법인동인 #김경인변호사