전세사기 가해자로 지목되었다면 — '갚지 못한 것'과 '속인 것'은 다르다는 점에서 출발합니다

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 전세사기가 사회 문제로 떠오르면서, 보증금을 제때 돌려주지 못한 임대인이 곧바로 '사기 가해자'로 불리는 일이 늘었습니다. 그러나 법의 시선에서 보면 한 가지 구분이 반드시 필요합니다. 돈을 갚지 못한 것과, 처음부터 속여서 돈을 가로챈 것은 전혀 다른 문제이기 때문입니다. 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 안타까운 것은 분명하지만, 그 사실만으로 형사상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 억울하게 가해자로 지목된 경우라면, 바로 이 구분에서 대응이 시작됩니다. ## 사기죄의 핵심은 '처음부터 속일 마음이 있었는가' 형법상 사기죄가 성립하려면 단순히 결과적으로 돈을 돌려주지 못했다는 사실만으로는 부족합니다. 핵심은 '기망행위', 즉 상대방을 속이는 행위와, 그 바탕에 깔린 '편취의 고의'입니다. 편취의 고의란 계약을 맺는 그 시점에 이미 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서도, 있는 것처럼 속여 돈을 받으려는 마음을 말합니다. 따라서 계약 당시에는 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 충분히 있었는데, 이후 부동산 경기 악화나 예측하지 못한 사정으로 반환이 어려워진 경우라면 이야기가 달라집니다. 결과적으로 돈을 돌려주지 못했더라도, 처음부터 속이려 한 것이 아니라면 사기의 고의를 인정하기 어렵습니다. 이 점을 입증의 방향으로 삼는 것이 방어의 출발점입니다. ## 누명을 벗으려면 '계약 당시'를 증명해야 합니다 문제는, 수사기관이 결과만 보고 고의를 추측하기 쉽다는 데 있습니다. 보증금을 못 돌려준 임대인이 여럿이라면 더욱 그렇습니다. 그래서 억울한 임대인이라면, 계약을 맺던 시점에 자신이 정상적인 임대 의사와 변제 능력을 갖추고 있었다는 사정을 구체적으로 보여 주어야 합니다. 예를 들어 계약 당시의 자산과 부채 상황, 다른 세입자에게는 정상적으로 보증금을 돌려준 내역, 반환을 위해 실제로 노력한 흔적, 갑작스러운 시세 하락이나 대출 회수 같은 외부 사정 등이 그것입니다. 이러한 자료들이 모이면 "처음부터 속일 마음이 없었다"는 점을 뒷받침하게 됩니다. 일반적으로 알려진 사례들을 보더라도, 변제 능력과 의사가 계약 시점에 존재했음이 인정되면 사기의 고의가 부정되는 방향으로 판단되는 경우가 있습니다. 다만 이는 사안마다 사실관계가 달라 결과를 단정할 수는 없습니다. ## 특별법은 '피해자 지원'의 문제이지 '유죄'의 근거가 아닙니다 전세사기와 관련해 마련된 특별법을 두고 오해하는 분들이 있습니다. 현재 시행 중인 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은, 피해를 입은 임차인을 주거·금융 등에서 지원하기 위한 제도입니다. 최근에는 피해자 결정을 신청할 수 있는 기한이 연장되어, 피해 임차인이 보다 폭넓게 지원을 신청할 수 있도록 정비되었습니다. 중요한 점은, 임차인이 이 특별법에 따라 '피해자'로 인정받는 것과, 임대인이 형사상 사기죄로 '유죄'가 되는 것은 별개의 절차라는 사실입니다. 피해자 지원을 위한 인정이 곧 임대인의 범죄 성립을 의미하지는 않습니다. 따라서 상대방이 특별법상 피해자로 인정되었다는 사정만으로 위축될 필요는 없으며, 형사 절차에서는 다시 편취의 고의가 있었는지가 독립적으로 가려집니다. ## 초기 진술이 사건의 방향을 좌우합니다 전세사기 가해자로 지목되는 사건에서 가장 흔한 실수는, 억울한 마음에 감정적으로 대응하거나, 반대로 "사정을 이야기하면 알아주겠지" 하며 준비 없이 진술에 임하는 것입니다. 그러나 초기 진술과 제출 자료는 이후 사건의 방향을 크게 좌우합니다. 한 번 형성된 인상은 뒤집기가 쉽지 않습니다. 그래서 계약 시점의 자료를 체계적으로 정리하고, 어떤 사정이 고의 부정의 근거가 되는지를 미리 가다듬은 뒤에 대응하는 것이 안전합니다. ## 마무리하며 보증금을 돌려주지 못한 모든 임대인이 사기범인 것은 아닙니다. '갚지 못한 것'과 '속인 것' 사이에는 분명한 법적 거리가 있고, 그 거리를 증명하는 것이 방어의 본질입니다. 지금 억울한 상황에 놓여 있다면, 자책하거나 위축되기보다 계약 당시의 사실관계를 차분히 정리하는 일부터 시작하시기 바랍니다. 길은 분명히 있습니다. 사안의 결론은 표현이나 서류 하나가 아니라 그것이 놓인 맥락과 증거의 구조에서 갈리는 경우가 많습니다. 혼자 판단하기 어렵다면 법무법인(유한) 동인 김경인 변호사와 함께 사실관계를 정리해 점검해 보시길 권합니다. 전화 문의나 상담 예약으로 도움을 받으실 수 있습니다. 본 글은 일반적인 법률 정보이며 특정 결과를 보장하지 않습니다. 구체적 사안은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있어 변호사 상담을 권합니다. #전세사기 #사기죄 #임대인방어 #전세사기특별법 #편취고의 #법무법인동인 #김경인변호사