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안녕하세요. 대한변호사협회에 등록된 민사전문, 형사전문 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다.
재건축 매도청구소송은 조합에 동의하지 않은 소유자에게 '집을 시가에 넘기라'며 날아오는 소송입니다. 지난달, 한 분이 매도청구소송 소장을 손에 들고 사무실을 찾아오셨습니다. "조합에 들어가기 싫다고 했을 뿐인데, 제 집을 팔라는 소송이 왔다"며 당황한 얼굴이었습니다. 같은 걱정으로 밤잠 설치는 분이 적지 않습니다. 이 글에서는 재건축 조합에 동의하지 않은 분에게 날아오는 매도청구소송이 무엇이고, 그 핵심인 시가가 어떻게 정해지는지 차분히 짚어 보겠습니다.
그 소장을 들고 오신 분은 손에서 종이를 놓지 못한 채 "이걸 받고 사흘을 잠을 못 잤다"고 하셨습니다. 평생 살던 집인데 어느 날 우편으로 '시가에 넘기라'는 소송이 날아왔으니, 내 의사와 상관없이 정말 집을 빼앗기는 건지, 가격은 누가 정하는지 막막했다고 하셨습니다. 인터넷을 뒤져 봐도 조합 측 가격이 시세보다 한참 낮다는 글만 보여 가슴이 더 답답해졌다고 했습니다. 저도 그 답답함을 여러 번 마주했습니다. 그러나 결론부터 말씀드리면, 매도청구가 적법하더라도 '가격'은 처음 제시액으로 끝나는 것이 아니라 법원 감정으로 다시 정해집니다. 바로 그 감정 단계가 다툼의 핵심 길목입니다.
## 매도청구소송이란 무엇이고, 왜 나에게 오나요?
조합이 미동의자에게 "집을 시가에 넘기라"고 청구하는 소송이 매도청구소송입니다. 재건축 조합이 동의하지 않은 소유자에게 부동산을 팔도록 강제하는 소송이지요. 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 따라 일정 비율 이상의 동의를 받으면 사업을 진행할 수 있습니다.
이때 끝까지 동의하지 않는 소유자가 있으면 사업이 멈춥니다. 그래서 법은 조합이 그 소유자에게 집을 팔라고 요구할 권리를 줍니다. 동의 여부를 묻는 최고(催告), 즉 일정 기간 안에 답하라는 공식 통지를 받고 회신하지 않으면 매도청구의 대상이 됩니다.
"내 집인데 강제로 팔아야 하느냐"고 묻는 분이 정말 많습니다. 그 마음, 충분히 이해됩니다. 안타깝지만 요건을 갖춘 매도청구는 적법합니다. 다만 절차와 가격을 두고 다툴 여지는 남아 있습니다.
## 시가는 누가, 어떤 기준으로 정하나요?
결론부터 말씀드리면, 법원이 선임한 감정인의 감정평가를 기준으로 정해집니다. 이때 시가는 평소 거래되던 시세가 아니라 재건축으로 인한 가치 상승분까지 반영한 가격입니다.
판례는 매도청구의 시가를 "재건축 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 가격"으로 봅니다. 즉 사업이 없었을 때의 가격이 아니라, 개발이익이 더해진 값입니다. 산정 과정은 대체로 먼저 조합의 매도청구 의사표시가 언제 도달했는지를 확정하고, 그 시점을 기준일로 삼아 감정을 진행한 뒤, 양측 의견을 반영하는 순서로 이어집니다.
제가 맡았던 한 사건에서는 조합이 제시한 가격과 법원 감정가가 30% 가까이 벌어진 적이 있습니다. 의뢰인은 "조합 말만 믿었으면 큰 손해를 볼 뻔했다"며 가슴을 쓸어내렸습니다. 그래서 첫 제시액을 시가로 단정하지 않는 태도가 중요합니다.
## 조합이 제시한 금액이 너무 낮으면 어떻게 하나요?
낮게 느껴지면 감정 절차에서 적극적으로 다투어야 합니다. 시가 산정의 핵심은 감정이므로, 감정인이 어떤 자료로 평가했는지를 따져야 합니다.
구체적으로는 다음을 점검합니다.
- 기준 시점이 매도청구 시점과 맞는지
- 인근 정비사업 사례가 제대로 반영됐는지
- 개발이익이 누락되지 않았는지
필요하면 사실조회나 재감정을 신청해 가격을 다시 검증받을 수 있습니다. 민사 사건을 오래 다뤄 온 경험상, 감정 단계에서의 한마디가 최종 금액을 좌우하는 경우가 많았습니다.
"이미 감정이 끝났는데 늦은 것 아니냐"고 물으시는 분도 있습니다. 감정 결과가 나온 뒤에도 평가의 오류를 지적해 보정을 끌어낼 여지는 남아 있습니다. 포기하기엔 이릅니다.
## 소송에 휘말리기 전에 무엇을 준비해야 하나요?
가장 먼저 받은 통지의 종류와 날짜를 정확히 확인하는 일입니다. 최고서를 받았는지, 회신 기한이 언제까지였는지가 이후 모든 다툼의 출발점이 됩니다.
이어서 아래 자료를 정리해 두시면 좋습니다.
- 등기부와 동의 관련 서류
- 인근 실거래가와 정비사업 시세
- 조합 제시액과 시세의 차이 기록
자료가 갖춰져 있을수록 감정 단계에서 목소리를 낼 근거가 단단해집니다. 동의를 안 한 것이 잘못은 아니지만, 그 선택에는 시가를 제대로 받아낼 준비가 따라와야 합니다.
매도청구가 적법한지 절차 요건을 따지는 일과, 그 안에서 시가를 한 푼이라도 정당하게 받아내는 일은 함께 가야 합니다. 통지를 받은 단계라면 마음부터 추스르고 서류를 차분히 모으시고, 감정이라는 길목에서 충분히 다투어 보시기를 권합니다. 혼자 짊어지지 마시고 곁에 도움을 두십시오.
받으신 소장이나 최고서를 lawsa19@naver.com으로 보내 주시거나 02-522-1232로 전화 주시면, 절차 요건과 시가 다툼의 여지가 있는지부터 함께 짚어 드리겠습니다. 감정이 시작되기 전이 대응을 준비하기에 가장 좋은 시점입니다.
## 핵심 정리
- 매도청구소송은 미동의 소유자에게 집을 시가에 넘기라고 청구하는 소송입니다.
- 요건을 갖춘 매도청구는 적법하지만, 절차와 가격은 다툴 여지가 있습니다.
- 시가는 법원 감정인이 개발이익까지 반영해 정합니다.
- 첫 제시액을 시가로 단정하지 말고 감정 단계에서 적극 다투어야 합니다.
- 받은 통지의 종류와 날짜 확인이 모든 다툼의 출발점입니다.
본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다.
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대표 이미지 (1)
1:1 정사각형 대표이미지. 배경은 진한 네이비(#0a1628) 단색. 가장자리에는 금색 장식 테두리 프레임을 두르고 네 모서리에 고전적인 금색 문양을 넣는다. 중앙에는 금색의 굵은 대형 명조 폰트로 메인 제목을 2~3줄로 중앙 정렬해 배치: '재건축 매도청구소송 / 미동의자 시가 산정 정리'. 하단 중앙에는 금색 소형 글씨로 '법무법인 저스트 신민호 변호사'를 넣는다. 그 아래 법원 건물과 저울을 형상화한 심플한 금색 라인 아이콘을 작게 배치한다. 전체적으로 고급스럽고 권위 있는 법률 사무소 스타일. 원그래프·퍼센티지·통계 수치 절대 금지. 한글만 사용하고 영어는 절대 넣지 않는다. 이미지 하단 가장자리에 얇은 가로 밴드를 두고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(디자인 톤과 조화되는 색, 본문 메시지보다 작게, 버튼·화살표·"무료" 등 유인 문구 추가 금지).
카드뉴스 (4)
#1
1:1 정사각형 카드뉴스 1장. 배경은 틸/민트 그라디언트(왼쪽 위 #4ecdc4에서 오른쪽 아래 #44a08d로 부드럽게 전환). 중앙 상단에 흰색 초대형 굵은 폰트로 한 줄 질문 '집을 팔라는 소송, 왜 나에게?'를 배치한다. 중앙 하단에는 흰색 일반 폰트로 줄간격을 넓게 두어 2~3줄 설명 '재건축에 동의하지 않은 소유자에게 / 조합이 보내는 매도청구소송, / 요건을 갖추면 적법합니다'를 넣는다. 맨 아래 중앙에 집과 문서를 형상화한 흰색 심플 라인 아이콘 하나를 배치한다. 심플하고 임팩트 있는 스타일. 원그래프·퍼센티지·통계 수치 절대 금지. 한글만 사용, 영어 금지. 이미지 하단 가장자리에 얇은 가로 밴드를 두고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(디자인 톤과 조화되는 색, 본문 메시지보다 작게, 버튼·화살표·"무료" 등 유인 문구 추가 금지).
#2
1:1 정사각형 카드뉴스 2장. 배경은 틸/민트 그라디언트(#4ecdc4에서 #44a08d로). 중앙 상단에 흰색 초대형 굵은 폰트로 핵심 키워드 '시가는 누가 정할까'를 배치한다. 중앙 하단에는 흰색 일반 폰트로 줄간격 넓게 2~3줄 설명 '평소 시세가 아니라 / 재건축 개발이익까지 반영한 가격, / 법원 감정인의 평가로 정해집니다'를 넣는다. 맨 아래 중앙에 저울과 망치(법봉)를 형상화한 흰색 심플 라인 아이콘을 배치한다. 심플하고 임팩트 있는 스타일. 원그래프·퍼센티지·통계 수치 절대 금지. 한글만 사용, 영어 금지. 이미지 하단 가장자리에 얇은 가로 밴드를 두고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(디자인 톤과 조화되는 색, 본문 메시지보다 작게, 버튼·화살표·"무료" 등 유인 문구 추가 금지).
#3
1:1 정사각형 카드뉴스 3장. 배경은 틸/민트 그라디언트(#4ecdc4에서 #44a08d로). 중앙 상단에 흰색 초대형 굵은 폰트로 한 줄 질문 '제시액이 너무 낮다면?'을 배치한다. 중앙 하단에는 흰색 일반 폰트로 줄간격 넓게 2~3줄 설명 '조합 첫 제시액을 시가로 단정하지 마세요. / 감정 절차에서 적극적으로 다투고 / 필요하면 재감정을 신청할 수 있습니다'를 넣는다. 맨 아래 중앙에 돋보기와 문서를 형상화한 흰색 심플 라인 아이콘을 배치한다. 심플하고 임팩트 있는 스타일. 원그래프·퍼센티지·통계 수치 절대 금지. 한글만 사용, 영어 금지. 이미지 하단 가장자리에 얇은 가로 밴드를 두고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(디자인 톤과 조화되는 색, 본문 메시지보다 작게, 버튼·화살표·"무료" 등 유인 문구 추가 금지).
#4
1:1 정사각형 카드뉴스 4장. 배경은 틸/민트 그라디언트(#4ecdc4에서 #44a08d로). 중앙 상단에 흰색 초대형 굵은 폰트로 핵심 키워드 '소송 전 준비할 것'을 배치한다. 중앙 하단에는 흰색 일반 폰트로 줄간격 넓게 2~3줄 설명 '받은 통지의 종류와 날짜부터 확인하고 / 등기부·동의 서류·인근 시세 자료를 / 미리 정리해 두세요'를 넣는다. 맨 아래 중앙에 서류철과 체크리스트를 형상화한 흰색 심플 라인 아이콘을 배치한다. 심플하고 임팩트 있는 스타일. 원그래프·퍼센티지·통계 수치 절대 금지. 한글만 사용, 영어 금지. 이미지 하단 가장자리에 얇은 가로 밴드를 두고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(디자인 톤과 조화되는 색, 본문 메시지보다 작게, 버튼·화살표·"무료" 등 유인 문구 추가 금지).
실사 사진 (3)
#1
먼지가 조금 묻은 아이폰으로 찍은 듯한 자연스러운 다큐 스타일 실사사진. 40대 한국인 남성이 법률사무소 상담실 테이블에 앉아 두툼한 소송 서류 봉투를 손에 들고 당황한 표정으로 바라보는 장면. 맞은편에는 50대 한국인 남성 변호사의 어깨와 손이 살짝 프레임에 걸치고, 테이블 위에는 안경과 볼펜이 놓여 있다. 따뜻한 실내 조명, 약간의 손떨림과 거친 질감. 서류 위 글자나 봉투의 로고는 아웃포커스 처리해 판독되지 않게 한다. 텍스트·간판·로고 노출 금지. 사진 하단에 반투명 가로 오버레이 밴드를 얹고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(장면 속 간판·서류 글자가 아니라 후처리 자막 형태, 판독 가능하게). 그 외 사진 속 글자·간판·로고는 없거나 아웃포커스.
#2
먼지가 조금 묻은 아이폰으로 찍은 듯한 자연스러운 다큐 스타일 실사사진. 재개발을 앞둔 노후 주택가 골목을 60대 한국인 여성이 걱정스러운 표정으로 천천히 걸어가는 뒷모습 위주의 장면. 배경에는 오래된 단독주택과 담장이 흐릿하게 보이고, 흐린 날의 부드러운 자연광이 비친다. 약간 로우앵글, 살짝 흔들린 구도. 건물 외벽의 글자·간판·번지수는 아웃포커스로 흐려 판독되지 않게 한다. 텍스트·로고 노출 금지. 사진 하단에 반투명 가로 오버레이 밴드를 얹고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(장면 속 간판·서류 글자가 아니라 후처리 자막 형태, 판독 가능하게). 그 외 사진 속 글자·간판·로고는 없거나 아웃포커스.
#3
먼지가 조금 묻은 아이폰으로 찍은 듯한 자연스러운 다큐 스타일 실사사진. 법원 복도 창가 벤치에서 30대 한국인 여성과 60대 한국인 남성이 나란히 앉아 서류철을 함께 들여다보며 낮은 목소리로 의논하는 장면. 창으로 들어오는 자연광이 역광으로 비치고, 멀리 복도 끝은 흐릿하게 처리된다. 자연스러운 다큐 구도, 약간의 그레인. 서류 내용과 벽면 안내판 글자는 아웃포커스로 판독 불가하게 한다. 텍스트·간판·로고 노출 금지. 사진 하단에 반투명 가로 오버레이 밴드를 얹고 '법무법인 저스트 신민호변호사 법률상담문의 : 02-522-1232 / lawsa19@naver.com' 를 소형 텍스트 한 줄로 정확히 그대로 배치(장면 속 간판·서류 글자가 아니라 후처리 자막 형태, 판독 가능하게). 그 외 사진 속 글자·간판·로고는 없거나 아웃포커스.