재건축 매도청구소송, 미동의자 시가 산정 기준 총정리

안녕하세요. 대한변호사협회에 등록된 민사전문, 형사전문 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다. 재건축 매도청구소송은 조합에 동의하지 않은 소유자에게 '집을 시가에 넘기라'며 날아오는 소송입니다. 지난달, 한 분이 매도청구소송 소장을 손에 들고 사무실을 찾아오셨습니다. "조합에 들어가기 싫다고 했을 뿐인데, 제 집을 팔라는 소송이 왔다"며 당황한 얼굴이었습니다. 같은 걱정으로 밤잠 설치는 분이 적지 않습니다. 이 글에서는 재건축 조합에 동의하지 않은 분에게 날아오는 매도청구소송이 무엇이고, 그 핵심인 시가가 어떻게 정해지는지 차분히 짚어 보겠습니다. 그 소장을 들고 오신 분은 손에서 종이를 놓지 못한 채 "이걸 받고 사흘을 잠을 못 잤다"고 하셨습니다. 평생 살던 집인데 어느 날 우편으로 '시가에 넘기라'는 소송이 날아왔으니, 내 의사와 상관없이 정말 집을 빼앗기는 건지, 가격은 누가 정하는지 막막했다고 하셨습니다. 인터넷을 뒤져 봐도 조합 측 가격이 시세보다 한참 낮다는 글만 보여 가슴이 더 답답해졌다고 했습니다. 저도 그 답답함을 여러 번 마주했습니다. 그러나 결론부터 말씀드리면, 매도청구가 적법하더라도 '가격'은 처음 제시액으로 끝나는 것이 아니라 법원 감정으로 다시 정해집니다. 바로 그 감정 단계가 다툼의 핵심 길목입니다. ## 매도청구소송이란 무엇이고, 왜 나에게 오나요? 조합이 미동의자에게 "집을 시가에 넘기라"고 청구하는 소송이 매도청구소송입니다. 재건축 조합이 동의하지 않은 소유자에게 부동산을 팔도록 강제하는 소송이지요. 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 따라 일정 비율 이상의 동의를 받으면 사업을 진행할 수 있습니다. 이때 끝까지 동의하지 않는 소유자가 있으면 사업이 멈춥니다. 그래서 법은 조합이 그 소유자에게 집을 팔라고 요구할 권리를 줍니다. 동의 여부를 묻는 최고(催告), 즉 일정 기간 안에 답하라는 공식 통지를 받고 회신하지 않으면 매도청구의 대상이 됩니다. "내 집인데 강제로 팔아야 하느냐"고 묻는 분이 정말 많습니다. 그 마음, 충분히 이해됩니다. 안타깝지만 요건을 갖춘 매도청구는 적법합니다. 다만 절차와 가격을 두고 다툴 여지는 남아 있습니다. ## 시가는 누가, 어떤 기준으로 정하나요? 결론부터 말씀드리면, 법원이 선임한 감정인의 감정평가를 기준으로 정해집니다. 이때 시가는 평소 거래되던 시세가 아니라 재건축으로 인한 가치 상승분까지 반영한 가격입니다. 판례는 매도청구의 시가를 "재건축 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 가격"으로 봅니다. 즉 사업이 없었을 때의 가격이 아니라, 개발이익이 더해진 값입니다. 산정 과정은 대체로 먼저 조합의 매도청구 의사표시가 언제 도달했는지를 확정하고, 그 시점을 기준일로 삼아 감정을 진행한 뒤, 양측 의견을 반영하는 순서로 이어집니다. 제가 맡았던 한 사건에서는 조합이 제시한 가격과 법원 감정가가 30% 가까이 벌어진 적이 있습니다. 의뢰인은 "조합 말만 믿었으면 큰 손해를 볼 뻔했다"며 가슴을 쓸어내렸습니다. 그래서 첫 제시액을 시가로 단정하지 않는 태도가 중요합니다. ## 조합이 제시한 금액이 너무 낮으면 어떻게 하나요? 낮게 느껴지면 감정 절차에서 적극적으로 다투어야 합니다. 시가 산정의 핵심은 감정이므로, 감정인이 어떤 자료로 평가했는지를 따져야 합니다. 구체적으로는 다음을 점검합니다. - 기준 시점이 매도청구 시점과 맞는지 - 인근 정비사업 사례가 제대로 반영됐는지 - 개발이익이 누락되지 않았는지 필요하면 사실조회나 재감정을 신청해 가격을 다시 검증받을 수 있습니다. 민사 사건을 오래 다뤄 온 경험상, 감정 단계에서의 한마디가 최종 금액을 좌우하는 경우가 많았습니다. "이미 감정이 끝났는데 늦은 것 아니냐"고 물으시는 분도 있습니다. 감정 결과가 나온 뒤에도 평가의 오류를 지적해 보정을 끌어낼 여지는 남아 있습니다. 포기하기엔 이릅니다. ## 소송에 휘말리기 전에 무엇을 준비해야 하나요? 가장 먼저 받은 통지의 종류와 날짜를 정확히 확인하는 일입니다. 최고서를 받았는지, 회신 기한이 언제까지였는지가 이후 모든 다툼의 출발점이 됩니다. 이어서 아래 자료를 정리해 두시면 좋습니다. - 등기부와 동의 관련 서류 - 인근 실거래가와 정비사업 시세 - 조합 제시액과 시세의 차이 기록 자료가 갖춰져 있을수록 감정 단계에서 목소리를 낼 근거가 단단해집니다. 동의를 안 한 것이 잘못은 아니지만, 그 선택에는 시가를 제대로 받아낼 준비가 따라와야 합니다. 매도청구가 적법한지 절차 요건을 따지는 일과, 그 안에서 시가를 한 푼이라도 정당하게 받아내는 일은 함께 가야 합니다. 통지를 받은 단계라면 마음부터 추스르고 서류를 차분히 모으시고, 감정이라는 길목에서 충분히 다투어 보시기를 권합니다. 혼자 짊어지지 마시고 곁에 도움을 두십시오. 받으신 소장이나 최고서를 lawsa19@naver.com으로 보내 주시거나 02-522-1232로 전화 주시면, 절차 요건과 시가 다툼의 여지가 있는지부터 함께 짚어 드리겠습니다. 감정이 시작되기 전이 대응을 준비하기에 가장 좋은 시점입니다. ## 핵심 정리 - 매도청구소송은 미동의 소유자에게 집을 시가에 넘기라고 청구하는 소송입니다. - 요건을 갖춘 매도청구는 적법하지만, 절차와 가격은 다툴 여지가 있습니다. - 시가는 법원 감정인이 개발이익까지 반영해 정합니다. - 첫 제시액을 시가로 단정하지 말고 감정 단계에서 적극 다투어야 합니다. - 받은 통지의 종류와 날짜 확인이 모든 다툼의 출발점입니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #재건축매도청구 #매도청구소송 #시가산정 #지역주택조합 #민사전문변호사 #법무법인저스트 #신민호변호사