공사대금 못 받았다면, 기성고 감정과 회수 4단계

안녕하세요. 대한변호사협회에 등록된 민사전문, 형사전문 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다. 공사대금을 못 받는 일은 사장님 한 분의 문제로 끝나지 않습니다. 직원들 월급과 자재값까지 한꺼번에 묶이기 때문입니다. 얼마 전, 한 건설업 사장님이 두툼한 서류 봉투를 들고 사무실을 찾아오셨습니다. 공사는 거의 마무리했는데 막판에 발주처가 "하자가 있다"며 대금을 막았다는 이야기였습니다. 봉투에서 꺼낸 작업일지와 사진 뭉치를 책상에 펼쳐 놓으시며, 현장에서 자재 대금을 외상으로 막아 가며 공사를 끝냈는데 정작 받을 돈은 8천만 원이 통째로 묶였다고 하셨습니다. 직원들 얼굴이 자꾸 떠올라 며칠째 잠을 못 주무셨다는 그 첫마디에서, 이미 사건의 절반은 시작되어 있었습니다. 공사대금을 받지 못했을 때 기성고 감정부터 회수까지 어떤 순서로 풀어가는지 정리해 보겠습니다. ## 공사가 중간에 멈췄는데도 공사대금을 청구할 수 있을까? 청구할 수 있습니다. 공사가 100% 완성되지 않았더라도, 이미 시공한 부분만큼은 대금을 받을 권리가 생깁니다. 이때 기준이 기성고(旣成高, 공사가 진행된 정도)입니다. 대법원도 도급계약이 중도에 해지된 경우 완성된 부분에 상응하는 보수를 청구할 수 있다고 보고 있습니다(대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카1751 판결 취지). 전체 공사비에 기성고 비율을 곱해 받을 금액을 산정합니다. 문제는 "어디까지 했느냐"를 두고 발주처와 시공사의 말이 정반대로 갈린다는 점입니다. 그래서 누구의 말도 아닌 객관적인 잣대가 필요합니다. ## 기성고 감정은 정확히 무엇을 따지는 건가요? 기성고 감정(이미 시공된 공사의 비율을 전문가가 산정하는 절차)은 "지금까지 들어간 공사가 전체의 몇 퍼센트인가"를 가려냅니다. 법원이 지정한 감정인이 현장과 도면, 시공 내역을 비교해 수치를 냅니다. 여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 점은, 이것이 단순한 "공정률"이 아니라는 사실입니다. 이미 투입된 공사비를 '기시공 공사비'와 '미시공에 들 공사비'로 나눈 뒤, 그 비율로 기성고를 산정합니다. 같은 현장이라도 어떤 항목을 어디에 넣느냐에 따라 수천만 원이 갈립니다. 제가 그동안 현장을 지켜본 바로는, 감정 결과가 나오기 전에 자료를 어떻게 정리해 두느냐가 절반을 가릅니다. 거창한 비법이 따로 있는 것은 아닙니다. 사진, 작업일지, 자재 반입 내역 같은 기록이 탄탄할수록 감정인이 기시공분을 높게 잡습니다. ## 발주처가 "하자 있으니 못 준다"고 버티면 어떻게 하나요? 공사대금 청구와 하자 보수는 별개로 따져야 합니다. 발주처가 하자를 이유로 대금 전액을 막는 경우가 많은데, 법적으로는 하자 보수에 드는 비용만큼만 상계(공제)할 수 있습니다. 상담을 오신 한 사장님은 이렇게 물으셨습니다. "하자 몇 군데 있다고 8천만 원을 통째로 안 주는 게 말이 됩니까?" 그 답답한 심정, 충분히 이해됩니다. 다만 실무에서는 하자 보수비가 얼마인지 다시 감정으로 가리는 경우가 흔합니다. 정리하면 이렇습니다. ① 기성고 감정으로 받을 대금을 확정합니다. ② 발주처가 주장하는 하자의 보수비를 별도로 산정합니다. ③ 두 금액의 차액을 실제로 회수합니다. 이 구조를 모른 채 협상 자리에 앉으면, 하자라는 말 한마디에 정당한 대금까지 통째로 포기하게 됩니다. ## 소송으로 이긴 뒤 실제 회수는 어떻게 이어지나요? 판결을 받았다고 돈이 저절로 들어오지는 않습니다. 회수까지 가려면 상대의 재산을 미리 묶어두는 절차가 함께 가야 합니다. 소송을 걸기 전, 발주처의 부동산이나 공사대금 채권에 가압류(상대가 재산을 빼돌리지 못하게 임시로 묶는 조치)를 걸어두는 것이 보통입니다. 판결이 확정되면 그 재산에 강제집행을 합니다. 분쟁 금액이 클수록 보전 절차의 유무가 결과를 좌우합니다. 저도 공사대금 사건을 상고심까지 끌고 가본 적이 있는데, 마지막에 웃은 쪽은 결국 초기에 가압류로 길목을 미리 막아둔 분이었습니다. 결국 승부는 첫 단추에서 갈리는 셈입니다. 감정과 보전, 이 두 축을 처음부터 함께 설계하는 것이 핵심입니다. 받을 대금은 기성고 감정으로 확정하고, 하자 주장은 별도 보수비로 분리해 다투고, 회수는 가압류와 강제집행으로 마무리한다는 흐름만 기억해 두셔도 큰 그림은 잡힙니다. 공사대금은 시간이 지날수록 증거가 손가락 사이 모래처럼 흩어지니, 다툼의 기미가 보이기 시작할 때 기록부터 차근차근 정리해 두시길 권합니다. [시점 강조] 발주처와 다툼의 기미가 보이는 지금이 가압류로 길목을 막을 골든타임입니다. 02-522-1232로 전화 주시거나, 작업일지·자재 반입 내역·계약서를 lawsa19@naver.com으로 보내 주시면 기성고 감정과 보전 절차를 어떻게 함께 설계할지 짚어 드리겠습니다. ## 핵심 정리 - 공사가 중도에 멈춰도 기성고 비율만큼 공사대금을 청구할 수 있습니다. - 기성고 감정은 공정률이 아니라 기시공·미시공 공사비 비율로 산정합니다. - 사진·작업일지·자재 내역이 탄탄할수록 기시공분이 높게 잡힙니다. - 하자 주장은 보수비만큼만 상계되며 대금 전액을 막을 수 없습니다. - 가압류로 재산을 미리 묶어야 판결 뒤 실제 회수로 이어집니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #공사대금 #기성고감정 #민사소송 #손해배상 #민사전문변호사 #신민호변호사