임대인 갱신 거절, 정당한 사유 있으면 가능할까요

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 임대인에게도 갱신을 거절할 수 있는 길이 있습니다. 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 대표적입니다. 법이 정한 정당사유에 해당하면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 세를 놓으신 입장에서, 계약 만료가 다가오는데 임차인이 갱신을 요구하면 마음이 복잡해집니다. "이 집에 내가 들어가 살아야 하는데, 그래도 임차인 요구를 무조건 들어줘야 하나" 하는 고민이 드실 겁니다. 차임을 자꾸 미루는 임차인 때문에 속앓이를 하신 분도 계실 겁니다. 법이 한쪽만 보호하는 것처럼 느껴져 답답하셨다면, 오늘 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. ## 임차인이 갱신을 요구하면 무조건 들어줘야 하나요? 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이는 법으로 보장된 권리입니다. 하지만 임대인에게 법이 정한 정당한 사유가 있으면 이 요구를 거절할 수 있습니다. > 주택임대차의 경우 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있으며(주택임대차보호법 제6조의3), 임대인은 법이 정한 정당사유가 있는 경우에만 이를 거절할 수 있습니다. 임대인 마음대로 거절할 수는 없고, 법에 적힌 사유에 해당해야 합니다. 임차인의 주거 안정을 지키려는 취지에서, 법이 사유를 좁게 정해 두었습니다. 어떤 사유로 거절할 수 있는지, 이것부터 정확히 아셔야 마음이 놓입니다. ## 자녀가 실거주하려는데도 갱신을 거절할 수 없나요? 오피스텔 한 채를 세놓고 계신 김 사장님(가명)이 사무실로 찾아오셨습니다. 곧 결혼하는 자녀가 그 집에 들어가 살아야 하는 상황이었는데, 임차인이 갱신을 요구해 왔다고 하셨습니다. "제 자식이 들어가 살겠다는데, 정말 거절을 못 하나요?" 하며 한숨을 쉬셨습니다. 게다가 그 임차인은 두 달치 차임이 밀린 상태. 김 사장님은 "괜히 거절했다가 손해배상까지 물어야 하는 건 아닌지" 걱정이 많으셨습니다. ## 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요? 주택임대차에서 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있습니다. 2기의 차임액에 이르는 차임 연체, 임대인과 직계존속·직계비속의 실거주가 대표적이고, 상가건물은 3기 연체가 기준입니다. > 대표적으로 ① 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ⑧ 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등이 인정됩니다. 이 밖에도 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우 등이 사유에 포함됩니다. 특히 실거주를 이유로 한 갱신 거절에서 분쟁이 자주 생깁니다. 혹시 자녀나 부모님을 들이실 계획이십니까? > 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(제6조의3 제5항). 손해배상액은 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 또는 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 차임과 갱신거절 당시 차임 차액의 2년분 중 큰 금액 등이 기준이 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 상가건물은 갱신거절 정당사유가 별도로 규정되어 있으며(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서), 차임 3기 연체, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 건물 파손, 철거·재건축을 위한 점유 회복 필요 등이 포함됩니다. 임대인이 갱신을 거절하려면 사유에 해당하는지 확인하고, 이를 뒷받침할 입증자료를 미리 준비해야 합니다. --- 갱신 거절이 가능한 상황인지 궁금하시다면, 하단 창구로 편하게 문의해 주십시오. ## 김 사장님 사건, 갱신 거절을 어떻게 풀어갔을까요? 김 사장님의 오피스텔 갱신 거절 사건에서는 두 가지 사유를 함께 검토했습니다. 하나는 자녀의 실거주 사유. 다른 하나는 두 달치 차임 연체 사실이었습니다. 저희는 우선 갱신 거절 통지의 시점과 방식이 법에서 정한 기간에 맞는지부터 점검했습니다. 연체된 차임 내역, 자녀의 실거주 계획을 뒷받침할 자료를 하나씩 모았습니다. 빠짐없이 챙기는 것이 관건. 특히 실거주 사유는 나중에 분쟁이 생길 수 있는 만큼, 통지 과정과 근거를 꼼꼼히 남겨두시도록 안내해 드렸습니다. 사유와 자료를 차근차근 갖추어 두면 훨씬 안정적으로 대응하실 수 있습니다. ## 김경인 변호사의 정리 임차인의 갱신요구권은 강한 권리이지만, 임대인에게도 정당한 사유가 있으면 거절할 길이 열려 있습니다. 다만 사안마다 사정이 달라, 그 사유에 해당하는지와 통지 시점·방식을 정확히 짚어야 합니다. 자칫 절차를 놓치거나 입증자료가 부족하면 도리어 손해배상 문제로 번질 수 있기 때문입니다. 갱신요구·거절 통지의 시점과 방식, 정당사유 입증자료 정리, 손해배상 청구 또는 방어까지 함께 살펴드리겠습니다. 세를 놓으신 입장에서 갱신 거절을 고민하고 계신다면, 혼자 끙끙 앓지 마시고 편하게 문을 두드려 주시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 변호사 (법무법인(유한) 동인) #임대인갱신거절 #계약갱신요구권 #주택임대차보호법 #상가임대차 #김경인변호사