주택·상가 차임증액 5% 제한, 환산보증금이 가른다

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 임대인이 요구하는 차임·보증금 증액은 5%를 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조 및 같은 법 시행령). 5%를 넘긴 약정은 그 초과분이 무효입니다. 다만 상가는 환산보증금이 시행령 기준을 넘으면 이 5% 한도가 적용되지 않습니다. 조용히 잘 지내던 집이었는데, 어느 날 임대인에게서 연락이 옵니다. "이번 갱신 때 보증금을 좀 많이 올려야겠다"는 말 한마디. 가슴이 철렁 내려앉으셨을 겁니다. 당장 큰돈을 어디서 마련하나 막막합니다. 이사를 가자니 아이 학교며 출퇴근이며 걸리는 게 한둘이 아닙니다. 이게 정당한 요구입니까, 아니면 거절해도 되는 요구입니까. 그 판단이 서지 않아 더 답답하셨으리라 짐작합니다. 임대인이 올려달라는 그 금액이 법이 허용하는 선 안에 있는지, 기준부터 차근차근 짚어보겠습니다. ## 차임과 보증금, 얼마까지 올릴 수 있나요? 주택임대차보호법 제7조와 상가건물임대차보호법 제11조 제1항은 임차인 보호를 위해 차임·보증금 증액 한도를 두고, 각 시행령이 그 비율을 5%로 정합니다. 이 한도를 넘긴 약정은 그 초과분이 무효가 되고, 이미 더 낸 돈이 있다면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. > 주택임대차의 경우, 차임이나 보증금이 조세·공과금 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 때에 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 증액은 대통령령이 정한 비율인 5%를 초과할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조 및 같은 법 시행령). 차임·보증금 증액청구는 약정 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 하지 못합니다. 한 번 올렸다고 몇 달 뒤 또 올릴 수는 없다는 뜻입니다. 이 조항 하나만 알아 두어도 마음이 한결 놓입니다. ## 5%를 넘는 인상 요구, 그대로 받아들여야 하나요? 서울에서 전세로 거주하시던 박○○님의 사연을 들려드리겠습니다. 갱신 시점이 다가오자 임대인이 보증금을 기존의 10% 가까이 올려달라고 통보해 왔다고 합니다. 박○○님은 "원래 5%까지만 올릴 수 있는 것 아니냐"고 되물었습니다. 돌아온 답은 "주변 시세가 다 그렇다"는 한마디. 임대인은 물러서지 않았습니다. 당황한 박○○님은 일단 도장을 찍어야 하나 고민했습니다. 그래도 확인은 한번 받아보자는 마음으로 상담을 신청하셨고, 지금 와서 보면 참 잘하신 판단이었습니다. ## 상가 환산보증금이 기준을 넘으면 5% 한도가 적용되나요? 상가는 환산보증금부터 계산해야 합니다. 환산보증금은 '보증금 + 월차임 × 100'으로 계산하며, 이 금액이 5% 한도 적용 여부를 가릅니다. > 상가건물임대차의 차임 또는 보증금 증액청구도 청구 당시 금액의 5% 이내로 제한됩니다(상가건물임대차보호법 제11조 제1항 및 같은 법 시행령). 다만 여기에는 중요한 예외가 있습니다. 환산보증금이 일정 기준을 넘는 임대차에는 이 5% 한도가 적용되지 않습니다. 월세가 있는 상가라면 환산보증금이 의외로 크게 나올 수 있습니다. 계약서를 꺼내 한 번만 직접 계산해 보십시오. > 작성 시점 기준 시행령상 환산보증금 한도는 서울 9억원, 수도권 과밀억제권역 및 부산 6억 9천만원, 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주 5억 4천만원, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다. 기준 금액은 개정될 수 있어 계약 시점 기준을 확인하셔야 합니다. 다행히 환산보증금 한도를 넘는 상가 임차인이라도 대항력(상가건물임대차보호법 제3조), 권리금 보호(제10조의4), 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항·제3항 본문)은 그대로 적용됩니다. 보호 범위가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 한도를 넘긴 약정은 초과 부분이 무효이고, 이미 지급했다면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다(소멸시효는 원칙적으로 10년이나 사안에 따라 달라질 수 있습니다). 다만 지금 상황이 '갱신'입니까, 아니면 '신규계약'입니까. 이 구분에 따라 한도 적용이 달라집니다. 이 구분이 사건의 결론을 좌우할 때가 많습니다. --- 증액 요구로 막막하시다면, 하단 창구로 상황을 들려주십시오. ## 박○○님 사건, 어떻게 풀어갔을까요 박○○님 사안의 검토 결과는 '갱신'. 5% 상한이 적용되는 사건이었습니다. 먼저 해당 임대차가 '갱신'에 해당하는지, 아니면 새로운 계약인지부터 사실관계를 정리했습니다. 이 구분이 5% 한도 적용의 출발점이기 때문입니다. 임대인이 요구한 10% 인상은 그 초과분이 무효가 될 수 있다고 정리해 드렸습니다. 박○○님은 막연한 불안 대신 법이 정한 기준을 손에 쥐고, 임대인과 다시 대화를 이어갈 수 있었습니다. ## 김경인 변호사의 정리 차임 증액 문제는 결국 '얼마까지 올릴 수 있는가'와 '지금이 갱신인가 신규인가'라는 두 갈래로 정리됩니다. 여기에 상가라면 환산보증금 산정까지 더해지면서, 같은 인상 요구라도 결과가 달라질 수 있습니다. 혹시 지금 증액 통보를 손에 들고 계신다면, 계약서부터 다시 펼쳐 보십시오. 저희는 증액 한도 적용 여부, 갱신과 신규계약의 구분, 환산보증금 산정, 부당이득반환청구의 시효 관리까지 사실관계에 맞추어 살펴 자문해 드립니다. 혼자 끙끙 앓기보다, 정확한 기준을 한번 확인받는 것에서 해결은 시작됩니다. 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 변호사 (법무법인(유한) 동인) #차임증액 #환산보증금 #상가임대차 #주택임대차보호법 #임대차상담