주택·상가 차임증액 5% 제한, 환산보증금이 가른다

안녕하세요. 국내 10위권 대형로펌 법무법인 동인 구성원변호사, 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 조용히 잘 지내던 집이었는데, 어느 날 임대인에게서 연락이 옵니다. "이번 갱신 때 보증금을 좀 많이 올려야겠다"는 말 한마디에 가슴이 철렁 내려앉으셨을 거예요. 당장 큰돈을 어디서 마련하나 막막하고, 그렇다고 이사를 가자니 아이 학교며 출퇴근이며 걸리는 게 한둘이 아닙니다. 이게 정당한 요구인지, 아니면 거절해도 되는 것인지조차 헷갈려서 더 답답하셨을 텐데요. 오늘은 임대인이 올려달라는 그 금액, 과연 법이 허용하는 선 안에 있는지 차근차근 짚어보겠습니다. ## 차임 증액에는 법으로 정한 상한선이 있습니다 먼저 큰 틀을 말씀드리겠습니다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 차임과 보증금 증액에 일정한 한도를 두고 있습니다. 이 한도를 넘긴 약정은 그 초과분이 무효가 됩니다. 이미 더 낸 돈이 있다면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. > 주택임대차의 경우, 차임이나 보증금이 조세·공과금 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 때에 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 증액은 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조). 또한 이 증액청구는 약정 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 하지 못합니다. 한 번 올렸다고 몇 달 뒤 또 올릴 수는 없다는 뜻입니다. ## 박○○님의 이야기 서울에서 전세로 거주하시던 박○○님의 사연을 들려드릴게요. 갱신 시점이 다가오자 임대인이 보증금을 기존의 10% 가까이 올려달라고 통보해 왔다고 합니다. 박○○님은 "원래 5%까지만 올릴 수 있는 것 아니냐"고 되물었지만, 임대인은 "주변 시세가 다 그렇다"며 강하게 요구했어요. 당황한 박○○님은 일단 도장을 찍어야 하나 고민하다가, 그 전에 한번 확인은 받아보자는 마음으로 상담을 신청하셨습니다. 지금 와서 보면 참 잘하신 판단이었습니다. ## 환산보증금이 5% 한도의 적용 여부를 가릅니다 상가의 경우는 한 가지 더 살펴봐야 할 개념이 있습니다. > 상가건물임대차의 차임 또는 보증금 증액청구도 5% 이내로 제한됩니다(상가건물임대차보호법 제11조 제1항). 다만 여기에는 중요한 예외가 있습니다. 환산보증금이 일정 기준을 넘는 임대차에는 이 5% 한도가 적용되지 않습니다. 환산보증금은 '보증금 + 월차임 × 100'으로 계산합니다. 월세가 있는 상가라면 이 수치가 의외로 크게 나올 수 있으니 꼭 계산해 보셔야 합니다. > 현행 시행령상 환산보증금 한도는 서울 9억원, 수도권 과밀억제권역 및 부산 6억 9천만원, 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억 4천만원, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다. 다행히 이 기준을 넘는 임차인이라도 대항력(제3조), 권리금 보호(제10조의4), 계약갱신요구권(제10조)은 그대로 적용됩니다. 보호 범위가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 여기서 핵심이 하나 더 있습니다. 한도를 넘긴 약정은 그 초과 부분이 무효이고, 이미 지급했다면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다(소멸시효 10년). 다만 '갱신'인지 '신규계약'인지에 따라 한도 적용이 달라지므로, 이 구분이 사건의 결론을 좌우하는 경우가 많습니다. --- 증액 요구로 막막하시다면, 하단 창구로 상황을 들려주세요. ## 박○○님 사건, 어떻게 풀어갔을까요 박○○님 사례로 돌아가 보겠습니다. 먼저 해당 임대차가 '갱신'에 해당하는지, 아니면 새로운 계약인지부터 사실관계를 정리했습니다. 이 구분이 5% 한도 적용의 출발점이기 때문입니다. 검토 결과 갱신에 해당해 5% 상한이 적용되는 사안이라는 점을 확인했고, 임대인이 요구한 10% 인상은 그 초과분이 무효가 될 수 있다는 점을 정리해 드렸습니다. 박○○님은 이 내용을 바탕으로 임대인과 다시 대화를 이어갈 수 있었습니다. 막연한 불안 대신, 법이 정한 기준이라는 든든한 근거를 손에 쥐게 되신 거예요. ## 김경인 변호사의 정리 차임 증액 문제는 결국 '얼마까지 올릴 수 있는가'와 '지금이 갱신인가 신규인가'라는 두 갈래로 정리됩니다. 여기에 상가라면 환산보증금 산정까지 더해지면서, 같은 인상 요구라도 결과가 완전히 달라질 수 있습니다. 저희는 증액 한도 적용 여부, 갱신과 신규계약의 구분, 환산보증금 산정, 부당이득반환청구의 시효 관리까지 사실관계에 맞추어 종합적으로 살펴 자문해 드리고 있습니다. 혼자 끙끙 앓기보다, 정확한 기준을 한번 확인받는 것에서 해결은 시작됩니다. [본문 글자수: 약 2,300자] 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #차임증액 #환산보증금 #상가임대차 #주택임대차보호법 #임대차상담