전세사기 당했을 때, 형사고소·민사보전 병행으로 보증금 지키기

안녕하세요. 국내 10위권 대형로펌 법무법인 동인 구성원변호사, 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 전세보증금. 누군가에게는 평생 모은 전 재산이고, 신혼의 시작이고, 노후의 마지막 안전판입니다. 그런데 어느 날 갑자기 임대인과 연락이 끊기고, 보증금을 돌려받을 수 없다는 사실을 알게 되면 어떨까요. 머릿속이 하얘지고, 밤잠을 설치고, "내 돈을 정말 떼이는 건가" 하는 생각에 손이 떨리실 겁니다. 지금 이 글을 찾아보고 계신 분이라면, 아마 그 막막함의 한가운데에 서 계실 거라 생각합니다. 먼저 한 가지만 분명히 말씀드리겠습니다. 전세사기는 가만히 기다린다고 해결되지 않습니다. 그러나 정해진 순서대로, 빠르게 움직이면 보증금을 지킬 길은 분명히 있습니다. ## 전세사기, 형사와 민사가 동시에 걸리는 사안입니다 전세사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 임대차계약을 맺거나, 이중계약·깡통전세 구조로 보증금을 가로채는 행위를 말합니다. 이때 임대인에게는 두 갈래의 책임이 동시에 발생합니다. > 첫째, 형사책임입니다. 처음부터 돈을 돌려줄 생각이 없었다면 사기죄(형법 제347조)가 성립할 수 있습니다. > > 둘째, 민사책임입니다. 보증금을 반환할 의무와, 손해를 배상할 책임이 함께 따라옵니다. 핵심은 이 둘을 따로 보지 않고, 형사고소와 민사보전을 병행해 움직이는 데 있습니다. 형사절차로 임대인을 압박하고, 민사보전으로 임대인의 재산이 빠져나가는 것을 막아야 실제로 돈을 회수할 가능성이 올라가기 때문입니다. ## 박OO님의 이야기 전세보증금 문제로 사무실을 찾아오셨던 한 분의 이야기를 들려드리겠습니다. (사례는 의뢰인 보호를 위해 각색했습니다.) 박OO님은 신혼집을 마련하면서 전세계약을 맺으셨어요. 계약 만기가 다가와 보증금 반환을 요청했는데, 임대인은 차일피일 미루다 어느 순간부터 전화도 받지 않았다고 합니다. 알고 보니 같은 건물에서 비슷한 피해를 본 임차인이 여럿이었고, 임대인은 이미 다른 부동산을 처분하려는 움직임까지 보이고 있었습니다. "제 보증금이 통째로 사라지는 게 아닐까요." 박OO님은 그렇게 물으셨습니다. 저는 가장 먼저 시간을 빼앗기지 않는 것이 중요하다고 말씀드렸습니다. ## 단계별 대응, 이렇게 움직입니다 전세사기 피해가 발생했을 때 실무에서 밟는 순서를 정리해 드리겠습니다. > 1단계, 즉시 보전조치입니다. 임대인 명의 부동산에 대해 가압류(민사집행법 제277조 이하)를 신청해 처분·이전을 막습니다. 보전의 필요성과 재산이 사라질 위험을 소명하면 통상 1~2주 안에 결정이 납니다. 임차주택 외에 임대인 명의의 다른 부동산, 차량, 예금도 압류 대상으로 함께 검토합니다. > 2단계, 형사고소입니다. 사기죄는 처음부터 변제 의사와 능력이 없었다는 점을 입증해야 합니다. 그래서 다수 피해자 발생, 무자력 상태에서의 추가 계약 체결, 가짜 등기·이중계약 같은 객관적 정황 증거를 정리합니다. 2023년 제정된 "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 따른 피해자 인정 절차도 함께 진행합니다. > 3단계, 민사 본안소송입니다. 보증금반환청구 또는 사기로 인한 손해배상청구(불법행위)를 제기합니다. 임대인이 무자력이거나 도주한 경우 공탁·소장송달에 시간이 걸리므로, 앞서 보전조치를 해 두는 것이 효과적입니다. > 4단계, 보증보험을 통한 반환입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI보증보험에 가입돼 있다면, 보증사가 임대인 대신 보증금을 돌려주고 임대인에게 구상권을 행사합니다. > 5단계, 특별법상 지원 활용입니다. 특별법에 따라 우선매수권, 경·공매 유예, 긴급주거지원, 저금리 대출 등을 신청할 수 있습니다. 이 다섯 단계의 순서가 회수의 성패를 가릅니다. 특히 시효 문제와 채무자 도주 위험이 있기 때문에, 보전조치를 가장 먼저 빠르게 거는 것이 무엇보다 중요합니다. --- 전세보증금 때문에 막막하시다면, 하단 창구로 상황을 들려주세요. ## 박OO님 사건, 어떻게 풀어갔을까요 박OO님 사건에서는 무엇보다 시간이 관건이었습니다. 임대인이 재산을 처분하려는 정황이 보였기 때문에, 가장 먼저 임대인 명의 부동산에 가압류를 신청해 재산이 빠져나가는 길을 막는 데 집중했습니다. 동시에 같은 건물 다른 피해자들의 정황, 임대인의 자력 상태 등 객관적 증거를 모아 형사고소를 준비했어요. 보증보험 가입 여부와 특별법상 피해자 인정 신청 가능성도 함께 검토하며, 박OO님이 한 갈래에만 매달리지 않도록 여러 회수 경로를 동시에 열어두는 방향으로 진행했습니다. 물론 사건마다 사실관계가 다르고 임대인의 자력·도주 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 다만 박OO님처럼 초기에 빠르게 보전조치를 걸고 형사·민사를 병행하면, 그렇지 않은 경우보다 대응의 폭이 훨씬 넓어진다는 점은 분명합니다. ## 김경인 변호사의 정리 전세사기는 충격이 크고 무섭지만, 결코 손쓸 수 없는 상황이 아닙니다. 다만 가만히 기다리는 사이에 임대인의 재산이 사라지고 시효가 흘러가면, 회수할 수 있던 돈도 회수하기 어려워집니다. 그래서 보전조치를 선행하고, 형사고소와 민사절차를 병행하며, 보증보험과 특별법 지원까지 빠짐없이 챙기는 종합적인 접근이 필요합니다. 지금 보증금 문제로 잠 못 이루고 계신다면, 혼자 끌어안지 마시고 상황을 들려주세요. 어디서부터 어떻게 움직여야 할지, 함께 정리해 드리겠습니다. [본문 글자수: 약 2,710자] 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #전세사기 #전세보증금반환 #형사고소민사보전 #가압류 #전세사기특별법