계약 만료 후에도 임차인이 안 나가신다면, 차임 청구가 가능해요

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 임대차 계약 기간이 끝났는데도 임차인이 집이나 상가를 비워 주지 않아 속을 태우시는 임대인이 적지 않습니다. "계약이 끝났으니 알아서 나가겠지" 하고 기다리는 사이에 시간만 흘러갑니다. 그동안 새로운 임차인을 들이지도 못하고, 직접 사용하지도 못하는 손해가 쌓입니다. 오늘은 계약이 끝난 뒤 임차인이 나가지 않을 때 임대인이 받을 수 있는 '차임 상당 손해금'과 명도(집을 비우고 돌려받는 일) 절차를 차례로 정리해 보겠습니다. ## 계약이 끝났는데 임차인이 안 나가면 무엇부터 청구할 수 있나요 결론부터 말씀드리면, 임대인은 두 가지를 한꺼번에 청구할 수 있습니다. 하나는 건물을 비워 달라는 명도청구이고, 다른 하나는 나가지 않고 버티는 기간 동안의 사용료에 해당하는 차임 상당 손해금입니다. 계약이 끝났다는 사실만으로 집이 저절로 돌아오지는 않습니다. 임차인이 협조하지 않으면 결국 소송과 강제집행이라는 정식 절차를 밟아야 합니다. 여기서 중요한 점은 두 청구를 따로 진행하지 않고 한 사건에서 함께 다투는 것이 유리하다는 것입니다. 명도소송과 손해금 청구를 별개의 사건으로 나누면 인지대(소송을 낼 때 내는 수수료)와 소송 비용이 두 배로 들고, 시간도 그만큼 늘어납니다. 하나의 사건으로 묶으면 비용과 기간을 모두 아낄 수 있습니다. ## 차임 상당 손해금이란 무엇이고 얼마로 계산하나요 차임 상당 손해금은 임차인이 나가야 할 시점부터 실제로 건물을 비워 준 시점까지, 그 기간만큼 임대인이 입은 손해를 돈으로 돌려받는 것입니다. 법적 근거는 두 갈래입니다. 하나는 부당이득(받을 이유가 없는 이익을 돌려주는 것, 민법 제741조)이고, 다른 하나는 불법으로 점유한 데 대한 손해배상입니다. 쉽게 말해 "나갈 때가 지났는데 공짜로 쓰고 있으니 그 사용료를 내라"는 청구입니다. 금액은 보통 기존에 받던 월 차임을 기준으로 계산합니다. 다만 그 사이 주변 시세가 올랐다면 더 높은 시세 차임으로 계산할 수도 있습니다. 예를 들어 계약 당시 월 차임이 50만 원이었지만 지금 같은 조건의 시세가 70만 원이라면, 시세를 기준으로 청구하는 편이 임대인에게 유리합니다. 이때는 인근 부동산의 시세 자료를 함께 준비해 두면 도움이 됩니다. ## 소송을 걸면 연 12퍼센트 이자가 붙는다는 게 사실인가요 사실입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 돈을 지급하라는 판결에서 소장이 상대방에게 송달된 다음 날부터 연 12퍼센트의 지연이자를 붙이도록 정하고 있습니다. 이 비율은 2019년 6월부터 적용되어 지금도 유지되고 있습니다. 은행 예금 금리와 비교하면 상당히 높은 수준입니다. 이 연 12퍼센트는 단순한 이자가 아니라, 버티는 임차인에게 합의를 압박하는 강력한 수단이 됩니다. 1년을 끌수록 손해금에 12퍼센트가 계속 더해지기 때문에, 임차인 입장에서도 빨리 끝내는 편이 낫다는 계산이 서기 때문입니다. 소송이 무기한 늘어질까 걱정하시는 임대인이 많지만, 이 제도가 오히려 조기 해결을 이끄는 지렛대 역할을 합니다. ## 보증금에서 바로 빼면 안 되나요 가능합니다. 임대인이 임차인의 보증금을 아직 가지고 있다면, 밀린 차임과 손해금을 그 보증금에서 먼저 빼고 정산할 수 있습니다. 예를 들어 보증금이 1,000만 원이고 월 차임이 50만 원이라면, 약 20개월치 손해금까지는 보증금으로 충당됩니다. 보증금으로도 모자라는 부분만 따로 청구하면 됩니다. 다만 정산 과정에서 다툼이 생기지 않도록, 어떤 항목을 얼마씩 공제했는지 근거를 명확히 남겨 두는 것이 좋습니다. 원상회복(빌리기 전 상태로 되돌리는 것) 비용까지 손해금에 합산하려면, 입주 전 사진과 퇴거 시 사진을 비교한 자료나 수리 견적서를 미리 확보해 두시기 바랍니다. 이런 증거가 있어야 나중에 공제 금액을 두고 벌어지는 분쟁을 줄일 수 있습니다. ## 명도 강제집행은 어떤 순서로 진행되나요 순서를 알아 두면 막연한 불안이 줄어듭니다. 먼저 명도소송에서 승소해 판결이 확정됩니다. 그다음 법원에 강제집행을 신청하면 집행관이 정해진 날짜에 건물을 비우겠다는 집행예고를 합니다. 이 단계에서 임차인이 스스로 나가는 경우가 많습니다. 끝까지 응하지 않으면 마지막으로 강제 퇴거가 이루어집니다. 강제 퇴거를 할 때 짐을 옮기고 보관하는 비용, 이사 인력 비용은 임대인이 일단 부담한 뒤 임차인에게 다시 청구할 수 있습니다. 저 또한 의뢰인의 사건을 맡으면서 이 단계를 가장 신경 써서 안내드립니다. 절차 하나하나가 낯설고 부담스럽게 느껴지지만, 순서대로 밟아 나가면 결국 건물을 되찾을 수 있기 때문입니다. 임대인의 답답한 마음을 잘 압니다. 내 건물인데도 들어가지 못하고 사용료조차 받지 못하는 상황은 누구에게나 힘듭니다. 지금 비슷한 상황에 계시다면 오늘 한 가지만 점검해 주시기 바랍니다. 임차인의 보증금이 얼마나 남아 있고, 계약 만료일이 언제였는지를 먼저 확인하는 일입니다. 그 두 가지가 명도와 손해금 청구의 출발선이 됩니다. [본문 글자수: 약 1850자] #임대차분쟁 #명도소송 #차임청구 #부당이득 #권우상변호사