명도 강제집행 직전 합의 제안 받으셨다면, 조항 4가지

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 명도소송에서 이기고 강제집행 날짜까지 잡히면, 그제야 거주자 쪽에서 갑자기 합의를 제안하는 일이 많습니다. 건물을 돌려받아야 하는 매수인이나 임대인 입장에서 합의는 분명 반가운 기회입니다. 강제집행을 끝까지 진행하면 한두 달이 더 걸리고 비용도 수백만 원이 들 수 있기 때문입니다. 다만 합의서를 허술하게 쓰면 거주자가 약속을 어기고 다시 눌러앉는 위험이 생깁니다. 오늘은 집행 직전 합의에서 반드시 넣어야 할 네 가지 조항을 정리해 보겠습니다. ## 집행 직전 합의, 받아들여도 되나요 받아들여도 됩니다. 오히려 양쪽 모두에게 부담이 적은 선택입니다. 다만 조건이 있습니다. 합의서가 "거주자가 약속을 안 지키면 곧바로 다시 집행할 수 있다"는 점을 분명히 담고 있어야 합니다. 이 장치가 없으면 합의가 새로운 분쟁의 시작이 될 수 있습니다. ## 합의서에 꼭 넣어야 할 네 가지 조항은 무엇인가요 첫째, 자진 이행 기한을 날짜와 시간까지 적습니다. "앞으로 한 달 안에"처럼 모호한 표현은 분쟁의 씨앗입니다. "2026년 6월 30일 24시까지"처럼 못 박아야 합니다. 시간까지 적는 이유는 "오전이냐 오후냐"를 두고 다투는 일을 막기 위해서입니다. 둘째, 약속을 안 지키면 곧바로 다시 집행할 수 있다는 조항입니다. 합의를 어기면 새로 소송할 필요 없이, 이미 받아 둔 본안 판결문으로 즉시 강제집행을 진행한다고 적습니다. 이 조항이 빠지면 합의서가 '새로운 약속'으로 해석되어, 합의 위반을 다시 소송으로 다퉈야 하는 처지가 됩니다. 셋째, 이사 비용 부담 조항입니다. 매수인이 이사비 일부를 부담하기로 했다면 금액과 지급 시점을 정확히 적습니다. "자진 퇴거를 확인한 뒤 지급"하는 조건이 안전합니다. 먼저 주면 이사비만 챙기고 안 나가는 경우가 생깁니다. 넷째, 차임 손해금의 면제 범위 조항입니다. 거주자가 버틴 기간의 사용료(차임 상당 손해금) 일부를 면제해 주면, 거주자도 빨리 나갈 동기를 가집니다. 다만 "본안 판결 이후부터 합의일까지"처럼 면제 범위를 분명히 적어야 합니다. ## 약속을 또 안 지키면 어떻게 되나요 가장 든든한 장치는 보증금 예치입니다. 거주자가 일정 금액(예: 500만 원)을 매수인 계좌에 미리 넣어 두고, 약속한 날에 자진해서 나가면 그 돈을 돌려받는 구조입니다. 만약 약속을 어기면 그 돈을 손해 보상에 충당합니다. 거주자가 미이행 위험이 있어 보일수록 이런 이행 보증을 받아 두는 편이 안전합니다. 여기서 핵심은 본안 판결의 효력이 그대로 살아 있다는 점입니다. 합의서에 "본안 판결 확정의 효력은 그대로 유지된다"는 한 줄을 넣어 두면, 합의는 기존 권리를 잠깐 미뤄 둔 것일 뿐 새로운 약속이 아니게 됩니다. 그래야 약속을 어겼을 때 별도 소송 없이 곧바로 다시 집행할 수 있습니다. 집행 직전 합의는 시간과 비용을 아끼는 좋은 길입니다. 다만 합의서가 약하면 결국 강제집행을 처음부터 다시 신청하게 됩니다. 합의 자리에 변호사가 입회해 위 네 조항과 보증만 챙겨도 사후 분쟁이 크게 줄어듭니다. 지금 합의를 제안받으셨다면 오늘 한 가지, 합의서 초안에 '재집행 가능' 문구가 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #명도소송 #강제집행 #합의서 #임대차분쟁 #권우상변호사