부동산 계약금 해제, 배액만 물어주면 끝나는 게 아닙니다

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 대법원은 계약금을 일부만 주고받은 사안에서 아직 계약금계약이 성립하지 않았다고 보아 임의 해약을 인정하지 않았습니다(2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결). ## 계약금만 오간 상태인데 지금이라도 계약을 깰 수 있나요? 계약을 물릴 수 있는지부터 궁금하셨을 겁니다. 가능합니다. 다만 조건이 붙습니다. 민법 제565조 제1항이 그 근거입니다. 계약 당시 계약금 명목으로 돈이 오갔다면, 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 계약을 해제할 수 있습니다. 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 배액을 돌려주는 방식입니다. 매수인이라면 낸 계약금을 포기하고, 매도인이라면 받은 돈의 두 배를 내놓고 빠져나오는 구조입니다. 그런데 이 조문에는 앞자리에 단서가 하나 붙어 있습니다. "다른 약정이 없는 한"입니다. 계약서에 해제와 위약에 관한 특약을 따로 적어두었다면 그 특약이 먼저 적용됩니다. 상담을 하다 보면 조문만 확인하고 오신 분들이 정작 자기 계약서 특약란은 읽지 않은 경우를 여러 번 봤습니다. 조문보다 계약서가 먼저입니다. ## '이행에 착수했다'는 건 정확히 어느 시점을 말하나요? 해제할 수 있는 구간을 닫아버리는 것이 이행착수입니다. 실무에서 다툼이 가장 많은 지점입니다. 대법원은 이행에 착수한다는 것을 이렇게 봅니다. 객관적으로 외부에서 알아볼 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 한 경우입니다. 이행에 필요한 전제행위를 한 경우도 포함됩니다(2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결). 단순히 이행을 준비하는 것만으로는 부족합니다. 그렇다고 계약 내용에 꼭 들어맞는 이행 제공의 정도까지 이르러야 하는 것도 아닙니다. 기준의 양쪽 끝이 모두 닫혀 있는 셈입니다. 그래서 판단은 사안마다 갈립니다. 자신이 어느 쪽에 서 있는지 가늠하려면 다음을 물어보시면 됩니다. - 상대방이 한 행동이 밖에서 보아 알 수 있는 형태로 드러났는가 - 그 행동이 계약을 실제로 이행하는 과정의 일부였는가, 아니면 준비 단계에 그쳤는가 - 그 행동이 있었던 날짜와 방식이 자료로 남아 있는가 답이 모호하다면 해제 통보를 서두르기 전에 검토가 필요합니다. ## 계약금을 일부만 주고받았다면 어떻게 되나요? 계약 당일에 일부만 넣고 나머지는 며칠 뒤에 보내기로 하는 경우가 적지 않습니다. 이때 계산이 달라집니다. 대법원은 계약금을 나누어 지급하거나 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔액이나 전부를 지급하지 않는 한 계약금계약은 성립하지 않는다고 판단했습니다. 계약금계약이 성립하지 않았으니 당사자가 임의로 해약할 수도 없습니다. 해약금 해제의 기준이 되는 금액은 실제로 오간 돈이 아니라 약정한 계약금입니다. 일부만 건넨 매수인이 그 돈만 포기하면 된다고 여기는 경우가 있습니다. 일부만 받은 매도인이 받은 돈의 두 배만 계산해 두는 경우도 마찬가지입니다. 기준은 계약서에 적힌 계약금 전액입니다. 같은 판결은 계약금계약과 손해배상액의 예정은 법률적 성격이 다르다는 점도 함께 밝혔습니다. 계약금계약이 성립하지 않았다고 해서 손해배상액의 예정까지 당연히 성립하지 않는 것은 아니라는 뜻입니다. ## 해제하면서 손해배상까지 함께 청구할 수 있나요? 두 갈래를 나누어 보셔야 합니다. 첫째, 해약금으로 해제하는 경우입니다. 민법 제565조 제2항은 제551조를 이 경우에 적용하지 않는다고 정합니다. 제551조는 해지나 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다는 규정입니다. 그 조항을 빼두었습니다. 해약금으로 계약을 끝낸 쪽은 계약금 포기나 배액 상환 외에 별도의 손해배상을 청구할 수 없습니다. 준 돈이 곧 대가입니다. 둘째, 계약서에 위약금 약정을 따로 둔 경우입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 같은 조 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 적어둔 금액이 그대로 확정되는 것이 아니라 법원의 판단이 한 번 더 개입할 여지가 있습니다. 두 갈래 중 어디에 서게 되는지는 결국 계약서 문언이 가릅니다. 그리고 어느 쪽이든 출발점은 민법 제565조 제1항의 그 한 구절, "이행에 착수할 때까지"입니다. 이런 사안에서 상담을 하면 먼저 보는 것은 사람이 아니라 문서입니다. 계약서의 특약 문언이 어떻게 적혀 있는지, 계약금이 언제 얼마씩 오갔는지, 상대방의 행동 중 밖으로 드러난 것이 있었는지를 차례로 확인합니다. 오실 때 매매계약서와 특약사항, 계좌이체 내역, 공인중개사나 상대방과 주고받은 문자와 통화 기록을 정리해 오시면 검토가 빨라집니다. 상담을 마치면 지금이 해제가 가능한 구간인지, 해제한다면 기준 금액을 얼마로 보아야 하는지, 위약금 조항이 어느 쪽에 유리하게 작동하는지 방향을 잡아 가실 수 있습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 권우상 #법률상담 #변호사상담 #민사소송 #계약분쟁 #법무법인동북아