지역주택조합 탈퇴 위약금 10%, 무엇을 기준으로 계산할까

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 지역주택조합 탈퇴 위약금이 ‘조합원분담금 총약정금의 10%’로 적혀 있는데 동·호수도 정해지지 않았다면, 10%보다 먼저 총약정금의 기준을 찾아야 합니다. 대법원 2026년 4월 30일 선고 2025다213488 판결은 이 사건에서는 분담금 총액이 가장 적은 1층을 기준으로 계산하는 것이 합리적이라고 판단했습니다. 다만 이 결론을 모든 지역주택조합 계약에 그대로 옮길 수는 없습니다. 이번 판결의 약관 문구와 층별 분담금 구조를 기준으로 한 판단입니다. ## 동·호수도 없는데 10%는 무엇을 기준으로 합니까? 사건의 환불규정은 조합원 자격을 잃으면 이미 낸 분담금에서 위약금 등을 빼고 납입 원금만 돌려주도록 정했습니다. 위약금은 조합원분담금 총약정금의 10%였습니다. 문제는 총분담금이 동·호수의 층에 따라 달라지는데, 자격 상실 당시 동·호수가 아직 배정되지 않았다는 점입니다. 어느 층의 분담금을 분모로 삼을지 계약만으로 분명하지 않았습니다. 대법원은 고객인 조합원에게 유리하게 읽었습니다. 이 사건에서는 분담금 총액이 가장 적은 1층의 총분담금을 기준으로 10%를 산정하는 것이 합리적이라고 보았습니다. ## 약관이 모호하면 왜 조합원에게 유리하게 읽습니까? 약관은 평균적 고객이 이해할 수 있는 뜻을 기준으로 객관적이고 한결같게 해석합니다. 계약 당사자 한쪽이 속으로 생각한 의도만으로 뜻을 정하지 않습니다. 문언만 떼어 보지도 않습니다. 약관의 목적과 취지, 조항이 전체 논리 속에서 갖는 의미를 함께 살핍니다. 그 과정을 거친 뒤에도 합리적인 해석이 둘 이상 남으면 고객에게 유리한 뜻을 택합니다. 약관의 규제에 관한 법률 제5조가 다루는 약관 해석 원칙과 연결되는 부분입니다. ## 총약정금을 이미 낼 때가 된 돈으로만 줄일 수 있습니까? 그렇게 좁힐 수는 없다고 대법원은 판단했습니다. 1층 기준을 택하는 것과, 총약정금을 자격 상실 당시 이미 이행기가 지난 분담금만으로 한정하는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건에서 고객에게 유리한 해석은 계산 기준이 불명확한 부분을 1층 총분담금으로 정하는 데 적용됐습니다. ‘총약정금’이라는 말을 이미 낼 때가 된 일부 금액으로 바꾸는 근거까지 되지는 않았습니다. 계산 순서는 단순합니다. 먼저 계약상 총약정금의 기준을 정하고, 그다음 약정된 10%를 적용합니다. ## 3년 안에 사업승인이 없었다면 위약금도 사라집니까? 그 사정만으로는 위약금 책임이 사라진다고 볼 수 없다는 것이 이번 판결입니다. 조합이 설립인가일부터 3년 안에 사업계획승인을 받지 못한 사실만으로 조합원의 자격 유지의무 위반에 귀책사유가 없다고 하기는 어렵다고 보았습니다. 손해배상액의 예정이 있으면 채권자는 채무불이행 사실을 증명해 예정액을 청구할 수 있습니다. 반대로 채무자는 원칙적으로 자신의 귀책사유가 없음을 주장하고 증명해 책임을 면할 수 있습니다. 민법 제398조가 규율하는 손해배상액 예정과 관련된 판단입니다. 사업 지연 사정과 조합원 자격 상실의 원인은 따로 정리해야 합니다. 3년이라는 숫자만으로 결론을 내리면 판결의 범위를 벗어납니다. ## 계산과 책임을 다투기 전에 무엇을 모아야 합니까? 계약서 원본과 환불규정부터 확인합니다. 이어 동·호수 배정 여부, 층별 분담금표, 자격을 잃은 시점과 경위를 시간순으로 놓습니다. 조합의 설립인가일과 사업계획승인 진행 자료도 구분해 둡니다. 이 자료는 10%의 계산 기준과 귀책사유 주장을 각각 검토하는 데 쓰일 수 있습니다. 계산과 책임을 분리해서 보아야 합니다. 1층 총분담금이 계산 기준인지와 위약금 지급책임을 면할 사정이 있는지는 서로 다른 질문입니다. 법률 상담에서는 약관 문구와 층별 분담금 구조를 먼저 대조합니다. 그다음 자격 상실 경위와 사업 진행 자료를 살펴 계산 기준, 책임 여부, 대응 순서를 나누어 정리할 수 있습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #지역주택조합 #조합탈퇴 #위약금10퍼센트 #약관해석 #김경인변호사