상가 월세 면제 약정, 건물주가 바뀌면 누구에게 통할까

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 종전 건물주가 상가 월세를 받지 않기로 했더라도, 그 변경이 공시되지 않았다면 새 임대인에게 그대로 주장하기 어렵습니다. 대법원은 2026년 6월 25일 선고한 2026다201494 판결에서 이 기준을 분명히 했습니다. 이 판결은 차임 면제 약정 자체를 언제나 무효라고 한 것이 아닙니다. 종전 임대인과의 약정이 새 소유자에게도 미치는지가 쟁점이었습니다. ## Q. 차임 면제 약정은 새 임대인에게도 그대로 통합니까? 대법원의 답은 공시 여부를 먼저 보아야 한다는 것입니다. 차임 면제처럼 임차인에게 유리한 변경도 사업자등록 정정신고를 거쳐 현황서에 드러나지 않으면 건물 양수인에게 대항할 수 없습니다. 대항력은 건물주가 바뀐 뒤에도 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물 인도와 사업자등록 신청을 그 요건으로 둡니다. 주의할 점이 있습니다. 종전 임대인과 임차인 사이의 효력과 새 임대인에 대한 대항 문제는 같은 질문이 아닙니다. 이번 판결은 후자를 다뤘습니다. ## Q. 대법원은 2013년 각서를 어떻게 보았습니까? 사건에는 2013년 각서 하나가 있었습니다. 대법원은 이 각서의 성격을 달리 보았습니다. 차임채권과 별도 매매대금채권을 같은 금액 범위에서 소멸시키는 약정에 불과해 임대차 자체의 변경으로 보기 어렵다고 했습니다. 그다음 판단도 중요합니다. 설령 차임 면제로 계약이 바뀌었다고 보더라도, 그 내용이 공시되지 않았다면 새 소유자에게 대항할 수 없다고 보아 원심을 파기환송했습니다. ## Q. 왜 사업자등록 정정신고가 쟁점이 되었습니까? 사업자등록은 단순한 세무 절차에 그치지 않습니다. 대법원은 제3자가 임대차의 존재와 내용을 알 수 있게 하는 공시방법이라고 설명했습니다. 공시 효력은 등록만 되어 있는지로 끝나지 않습니다. 일반적인 거래 관점에서 그 등록을 통해 해당 임대차의 존재와 내용을 알 수 있는지가 판단 기준입니다. 사업장을 빌린 사업자는 등록할 때 임대차계약서 사본을 냅니다. 보증금·임차료·임대차기간이 바뀌면 정정신고서를 제출해야 합니다. 이해관계인은 차임과 보증금 등이 적힌 상가건물 임대차 현황서를 열람하거나 교부받을 수 있습니다. 새 소유자가 확인할 수 있는 상태였는지가 관건입니다. 현황서에 반영되지 않은 변경과 현황서에 반영된 변경은 제3자 입장에서 다르게 평가될 수 있습니다. ## Q. 이미 청구를 받았다면 어떤 자료부터 맞춰야 합니까? 먼저 임대차계약서와 갱신계약서를 날짜순으로 놓아야 합니다. 그다음 차임 면제 각서가 임대차 조건을 바꾼 문서인지, 다른 채권을 정산한 문서인지 내용을 나누어 봅니다. 사업자등록 정정신고 내역과 상가건물 임대차 현황서도 확인 대상입니다. 계약서의 차임·보증금·기간과 현황서 기재가 어디서 달라지는지 표시하면 공시 여부를 검토하기 쉽습니다. 새 임대인이 언제 소유권을 취득했는지도 시간축에 함께 둡니다. 다만 이번 판결의 공개 결론만으로 개별 사건의 약정 효력까지 단정해서는 안 됩니다. ## Q. 임차인과 새 소유자는 무엇을 나누어 확인해야 합니까? 임차인은 약정의 문언, 정정신고 여부, 현황서 반영 내용을 함께 살펴야 합니다. 새 소유자는 현황서에 나타난 차임과 보증금 정보, 승계 시점을 중심으로 확인할 수 있습니다. 검토 순서는 두 갈래입니다. 종전 당사자 사이에 실제로 어떤 약정이 성립했는지 봅니다. 이어서 그 약정을 새 소유자에게 주장할 공시가 있었는지 따집니다. 법률 상담에서는 계약서와 각서, 정정신고 자료, 현황서를 먼저 대조합니다. 그 뒤 약정의 성격과 새 임대인에 대한 대항 가능성을 구분해 대응 순서를 정리할 수 있습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #상가임대차 #차임면제 #사업자등록정정 #임대차대항력 #김경인변호사