상가가 팔린 뒤 보증금, 임차인은 누구에게 받아야 할까

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있도록 정합니다. 건물 인도와 사업자등록 신청은 이 조문에서 함께 확인되는 요소입니다. 제3자에 대한 임대차 주장 가능 시점은 두 요소를 마친 다음 날입니다. 같은 조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 상가가 양도된 경우에는 양수인의 임대인 지위 승계에 관한 조문 내용도 함께 확인합니다. 보증금 반환 상대를 판단할 때에는 건물 인도 시점을 확인합니다. 사업자등록 신청 시점, 소유권 이전 시점, 임대차의 존속 여부도 함께 확인합니다. 이 네 항목은 보증금 반환 상대를 판단하기 위해 함께 살펴야 하는 사실관계입니다. ## 매매계약의 확인 민법 제568조는 매도인이 재산권을 이전하고 매수인이 대금을 지급할 의무가 있다고 정합니다. 특별한 약정이 없으면 양 의무는 동시에 이행합니다. 재산권 이전 의무와 대금 지급 의무, 그리고 특별한 약정이 없는 경우의 동시 이행은 조문에서 정한 내용입니다. 매매계약에서는 보증금 승계액을 매매대금과 어떻게 정산했는지도 확인합니다. 이 내용은 매수인과 매도인 사이의 계약 자료로 따로 확인해야 합니다. 임대차의 대항과 양수인의 임대인 지위 승계에 관한 내용과, 매수인·매도인 사이 정산 자료는 구분해 살펴봅니다. 건물 인도, 사업자등록 신청, 소유권 이전, 임대차 존속 여부는 시점을 함께 놓고 확인할 항목입니다. 보증금 승계액의 정산 방식은 매매계약 자료에서 별도로 확인할 항목입니다. 다시 확인할 내용은 다음과 같습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있도록 정한다. 같은 조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정한다. 민법 제568조는 매도인이 재산권을 이전하고 매수인이 대금을 지급할 의무가 있다고 정하며, 특별한 약정이 없으면 양 의무는 동시에 이행한다. 보증금 반환 상대를 판단하려면 건물 인도, 사업자등록 신청, 소유권 이전 시점과 임대차의 존속 여부를 함께 확인해야 한다. 매매계약에서 보증금 승계액을 매매대금과 어떻게 정산했는지는 매수인과 매도인 사이의 계약 자료로 따로 확인해야 한다. ## 시점을 한 줄로 정리하기 건물 인도일, 사업자등록 신청일, 소유권 이전일을 시간 순서로 놓고 임대차 존속 여부를 함께 표시합니다. 그러면 제3조 제1항의 대항력 발생 시점과 제2항의 임대인 지위 승계 내용을 나누어 확인할 수 있습니다. 매매계약서는 별도로 보면서 보증금 승계액이 매매대금에 어떻게 반영되었는지 확인합니다. 이는 임차인에 대한 관계와 매수인·매도인 사이 정산을 섞지 않기 위한 구분입니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #상가임대차 #임대차보증금 #상가매매 #김경인변호사