토지 경계 침범, 철거 요구 전 확인할 3가지

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 최근 경계측량 결과에 이웃 건물의 침범이 보이면 당황할 수 있습니다. 그래도 당장 철거부터 결정해서는 안 됩니다. ## 측량에서 침범이 보이면 바로 철거를 요구해도 됩니까? 측량 결과는 중요한 확인 자료입니다. 다만 그것만으로 법적 경계와 철거 범위가 모두 확정되지는 않습니다. 등기와 지적 자료, 건물 현황을 함께 대조해야 합니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권 방해의 제거를 청구할 수 있도록 합니다. 방해할 염려가 있다면 예방이나 손해배상 담보도 청구할 수 있습니다. 현재 침범과 장래 위험은 그래서 나누어 봅니다. 첫 번째 가상 상황입니다. 최근 측량에서는 담장 일부가 경계를 넘은 것으로 나타났습니다. 하지만 과거 자료와 건축 현황은 아직 확인하지 못했습니다. 이 단계에서는 상대 건물을 직접 철거하기보다 자료를 맞추고 법적 요구 범위를 정해야 합니다. 경계 분쟁 상담에서는 측량표 한 장이 모든 답을 준다고 기대하기 쉽습니다. 측량은 출발점입니다. 권리관계를 대신하는 마지막 결론은 아닙니다. ## 오래 점유했다는 말만으로 소유권이 바뀝니까? 20년이 지났다는 말만으로 소유권이 자동으로 넘어가지는 않습니다. 점유 태도와 기간뿐 아니라 등기까지 법이 정한 요소를 확인해야 합니다. 민법 제245조는 소유 의사로 평온하고 공개적으로 20년간 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있다고 정합니다. 등기명의자가 선의이며 과실 없이 같은 방식으로 10년간 점유한 경우에 관한 규정도 있습니다. 두 번째 가상 상황입니다. 이웃이 20년 넘게 사용했다고 주장하지만 소유 의사와 점유 경위, 등기 여부가 확인되지 않았습니다. 기간 하나로 취득시효를 완성했다고 단정할 수 없습니다. 세 번째도 가상 상황입니다. 등기명의자가 10년 점유를 주장합니다. 이 경우에는 등기 명의 외에도 선의·무과실과 점유 방식이 쟁점이 됩니다. 앞선 상황과 같은 기준으로 처리할 수 없습니다. 오래된 경계 분쟁에서는 공사 시점과 점유 시작 시점이 자주 섞입니다. 과거 항공사진과 건축물 자료가 필요한 까닭입니다. ## 철거 요구 전에 어떤 세 가지를 확인해야 합니까? 첫째는 권리 자료입니다. 등기사항증명서와 지적도를 통해 양쪽 토지의 표시를 확인합니다. 둘째는 경계 자료입니다. 경계측량 결과와 건축물대장, 과거 항공사진을 서로 맞춰 봅니다. 셋째는 시간과 협의 기록입니다. 공사와 점유가 언제 시작됐는지, 양쪽이 어떤 말을 주고받았는지를 정리해야 합니다. 오래됐다는 주장과 취득시효의 법적 요건은 같은 말이 아닙니다. “철거 요구와 협의 중 무엇을 먼저 해야 합니까?”라는 질문에는 자료 확인이 앞선다고 답합니다. 방해가 지금도 이어지는지부터 봅니다. 앞으로 생길 염려가 있다면 예방 대응도 따로 구분합니다. 이런 사안의 상담에서는 등기 관계, 측량 근거, 점유 시작과 협의 경위를 먼저 확인합니다. 상담 전 등기·지적·측량 자료를 준비하십시오. 과거 사진과 건축물 자료, 대화 기록까지 모으면 쟁점을 나누기 수월합니다. 검토 뒤에는 방해제거 또는 예방을 요구할 범위와 상대방 주장에 대응할 순서를 정리할 수 있습니다. 자료가 갖춰지면 오래된 경계 문제도 풀어 갈 순서가 보입니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #토지경계 #소유권분쟁 #민사소송 #부동산변호사 #김경인변호사