부동산 계약금 배액상환, 해제 시점은 언제일까

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 부동산 계약금을 받은 뒤 마음이 바뀌었다면 배액상환만 생각하기 쉽습니다. 해제 가능한 마지막 시점은 중도금 날짜가 아닙니다. 실제 이행착수와 특약을 함께 보고 정합니다. 통보가 앞서면 다툼은 오히려 복잡해질 수 있습니다. ## 배액상환을 말하면 계약이 바로 끝납니까? 말만 꺼냈다고 모든 계약이 바로 끝나는 것은 아닙니다. 별도 약정이 있는지, 어느 한쪽이 이미 이행에 착수했는지를 먼저 확인해야 합니다. 배액상환은 계약금을 받은 사람이 받은 계약금의 배액을 돌려주고 해제하는 방식입니다. 민법 제565조의 일반 기준은 이행착수 전까지를 전제로 합니다. 계약서가 이 기준과 다른 특약을 두었다면 특약부터 읽어야 합니다. “돈을 두 배로 보내면 끝나는 것 아닙니까?”라는 생각이 들 수 있습니다. 그래서 송금 여부만 떼어 보지 않습니다. 계약이 어디까지 진행됐는지도 함께 살핍니다. ## 계약금을 준 쪽과 받은 쪽의 해제 방법은 어떻게 다릅니까? 계약금을 준 쪽은 계약금을 포기하는 방식입니다. 받은 쪽은 배액을 상환하는 방식으로 갈립니다. 두 경우 모두 별도 약정이 없고 이행착수 전이라는 전제가 붙습니다. 첫 번째 가상 상황입니다. 계약금을 준 매수인이 아직 이행이 시작되지 않은 단계에서 계약을 그만두려 합니다. 이때는 계약금 포기 방식의 해제 가능성을 검토합니다. 두 번째도 가상 상황입니다. 계약금을 받은 매도인이 같은 단계에서 해제를 고민합니다. 이때는 배액상환 방식이 문제 됩니다. 다만 두 상황 모두 계약서 특약과 실제 진행 자료가 다르면 결론도 달라질 수 있습니다. ## 중도금 날짜 전이면 언제나 해제할 수 있습니까? 그렇지 않습니다. 중도금 지급일이 아직 오지 않았다고 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 달력만으로 해제 가능성을 확정할 수 없습니다. 핵심은 당사자 한쪽이 이행에 착수했는지입니다. 그러나 어떤 준비나 통지가 이행착수인지도 한 문장으로 고정할 수 없습니다. 구체 행위와 계약 내용의 연결을 살펴야 합니다. 중도금 날짜만 보면 마음이 놓일 수 있지만, 달력만으로 결론을 내리기는 어렵습니다. 상대방의 행동을 확인하지 않은 채 해제를 통보할 수 있습니다. 그러면 나중에는 통보 자체의 효력을 두고 다투게 됩니다. ‘가계약금’이라는 이름도 결론을 대신하지 않습니다. 문서 제목이나 송금 메모보다 당사자가 무엇을 약정했고 실제로 무엇을 했는지가 중요합니다. ## 해제 통보 전에 무엇을 시간순으로 확인해야 합니까? 계약서와 특약을 먼저 펼쳐 보십시오. 계약금 이체 자료, 중도금과 잔금 일정, 이행을 준비하거나 알린 자료를 이어서 놓아야 합니다. 중개대상물 확인설명서도 계약 내용을 확인하는 자료로 함께 보관할 수 있습니다. 계약 분쟁을 검토할 때는 문서의 이름보다 사건의 시간표를 먼저 만듭니다. 누가 어떤 행동을 언제 했는지가 드러나야 해제 가능성과 위험을 나눌 수 있기 때문입니다. 상담 자리에서 먼저 펼쳐 보는 것은 특약과 계약금 지급 경위, 양쪽의 이행 준비입니다. 상담 전 계약서와 이체 자료, 일정표, 주고받은 통지를 준비하면 쟁점이 선명해집니다. 검토 뒤에는 해제 가능성과 통보 전 보완 자료를 나누어 정리할 수 있습니다. 상대방 반응에 따른 다음 순서도 구분할 수 있습니다. 마음이 급하더라도, 지금은 배액을 보내기보다 이 시간표부터 차분히 확인할 때입니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #매매계약 #계약금 #계약해제 #부동산변호사 #김경인변호사